나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12063 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-172 지하층 비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""서울정릉우체국"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 비01호로서,
외벽: 적벽돌 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역,,대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12063 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-172, 지하층 비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000원

1.2. 건물 정보

* 토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

* 건물면적: 44.58㎡ (약 13.49평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 비01호

* 사용승인일: 1990년 8월 22일

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울정릉우체국" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있는 지역임.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지 형상은 대체로 가장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257미터)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요 산 주변)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.21, 등기부 갑16)

* 매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(갑16 이전 등기)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 주택임차권 (을5, 박범진, 115,000,000원)은 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

* 다수의 압류, 가압류, 소유권 이전 등기 등이 혼재되어 있으나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)은 말소된 것으로 확인됨.

3.3. 권리분석 소견

* 본건의 경우, "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부등본 요약상 주택임차권(을5)이 말소된 것으로 나타납니다.

* 또한, 주택도시보증공사는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서(2026.02.26. 접수)를 제출하였습니다.

* 이러한 점을 종합해 볼 때, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류는 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (2026년 5월 기준)

* 인근 다세대주택 (2026년 5월 거래):

* 38.76㎡ (약 11.72평), 1억 1,800만원

* 53.22㎡ (약 16.09평), 1억 4,000만원

* 인근 연립주택 (2026년 5월 거래):

* 55.68㎡ (약 16.84평), 2억 3,400만원

4.2. 예상 시세 분석

* 본건은 다세대주택으로 건물 면적 44.58㎡ (약 13.49평)에 감정가 1억 3,900만원이 책정되었습니다. 이는 평당 약 1,030만원 수준입니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(38.76㎡, 1.18억)의 평당 가격(약 1,007만원)과 비교했을 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 비교 사례 중 연립주택은 더 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 개별 물건의 상태, 층수, 향 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

* 본건의 경우, 지하층이라는 점과 상대적으로 오래된 건축 연도(1990년)를 감안할 때, 제시된 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 주변에 서울정릉우체국이 위치해 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 가까운 거리에 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 검색)

* 주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 지역은 전반적으로 주거 환경이 양호한 편으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 매각기일 전 권리 변동 사항은 반드시 최종 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 앞서 권리분석에서 상세히 기술하였듯이, "대항력있는임차인" 표기가 혼란을 줄 수 있습니다.

* 하지만 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단되므로, 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 단, 임대차 관계 종료 시 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 지하층이라는 점은 채광, 환기, 습도 등에 있어 지상층 대비 단점일 수 있습니다.

* 건축 연도가 1990년으로 노후화 정도에 따른 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단되어, 권리 관계가 명확한 편입니다.

* 최근 인근 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 다만, 지하층이라는 점과 건축 연도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가

* 향후 재개발 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 주변 시세 및 본건의 특수성(지하층, 건축 연도)을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 결정될 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 경쟁 입찰에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.