나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11943 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건중 2층 202호로서
외 벽: 화강석 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 3필지 일단의 사다리형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6m, 서측으로 약4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(사도)(접함),가축사육제한구역,대공방어협조구역
(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02 524-3146)관할),비행
안전제3구역(전술),과밀억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권 및 시세 분석

5. 생활 정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11943 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 비동 2층202호

건물명: YMS빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 및 토지 정보

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

건축년도: 2020년

건축물대장 상 총 건물 연면적: 114.8㎡ (B동 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량의 제반 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 현황 및 도로 상태

토지는 완경사지대에 위치한 3필지가 일단의 사다리형으로 주상복합부지로 이용 중입니다. 남측으로는 약 6미터, 서측으로는 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2022년 6월 9일자 중랑세무서장의 압류입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

- 주택임차권 (을1, 말소 예정)

- 압류 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 말소 예정)

- 강제경매 (갑11, 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 장선우

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 3일

* 확정일자: 2021년 1월 21일

* 배당신고일자: 2022년 12월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 본 건에 대한 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 6일, 3300만원 거래, 32.44㎡(약 9.81평) '한성아펠릭스' (2024년 준공)

- 2026년 5월 6일, 4200만원 거래, 29.8㎡(약 9.01평) '로얄캐슬' (2023년 준공)

- 2026년 5월 2일, 4100만원 거래, 50.46㎡(약 15.26평) '스타하우스6' (2016년 준공)

비교 분석

본건은 19.01㎡(약 5.75평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 230,000,000원입니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 본건의 감정가는 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

단위 면적당 가격으로 비교 시, '로얄캐슬'(29.8㎡, 4200만원)은 ㎡당 약 1409만원, '한성아펠릭스'(32.44㎡, 3300만원)는 ㎡당 약 1017만원 수준입니다.

본건의 감정가(230,000,000원)는 ㎡당 약 1210만원으로, 최근 시장 가격과 비교 시 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

주변 환경 및 편의시설

본건은 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

교육 시설

서일대학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관련 잠재 리스크

초기 정보에 '대항력있는임차인'으로 표기되었으나, 권리분석 결과 임차인 장선우는 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 0원입니다. 이는 인수 부담은 없으나, 최초 정보 혼란 가능성이 있습니다.

물건 상태 관련 잠재 리스크

임대 관계가 현재 불명확하며, 내부 구조는 집합건축물대장 도면과 외부 관찰 및 탐문에 의해 작성되었습니다. 정확한 내부 상태 확인을 위한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

규제 관련 잠재 리스크

본건은 대공방어협조구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등과 관련한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었습니다.

특히, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 권리 관계의 명확성을 더합니다.

다만, 정확한 내부 상태 확인 및 임대 관계에 대한 추가 조사, 그리고 토지 이용에 대한 규제 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가

주변 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

권리 인수 부담 없음

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없으므로, 권리 분석이 명확하고 안정적입니다.

소형 면적의 투자 매력

작은 면적의 소형 주택으로, 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하며 임대 수익 확보 및 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

270,000,000원

근거:

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 '로얄캐슬'(29.8㎡, 420,000,000원 거래)은 ㎡당 약 1409만원의 가격으로 거래되었습니다.

본건의 건물 전용 면적 19.01㎡에 이 가격을 적용하면 약 267,850,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 0원이며 권리 관계상 추가 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 17.4% 상승한 270,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.