나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12079 [1] 서울특별시 동대문구 청량리동 300 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선 '청량리역' 북측 인근에 위치하며,
주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선 '청량리역'등이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 2필지 일단지로 인접토지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 평옥개지붕 지하1층, 지상4층 건물로서,
(사용승인일: 1959.11.20.)

- 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감
- 내벽 : 페인트, 벽지도배 등 마감
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가) 근린생활시설 및 숙박업소 등으로 이용 중임.

1층 : 근린생활시설[부동산중개업소(현황 공실), 소매점(현황 '청량리부동산'), 게임업소
(현황 '킹스타게임랜드' 등)]
2층 : 의원(현황 공실) 및 숙박업소(현황 '동아모텔') 등
3,4층 : 숙박업소(현황 '동아모텔') 등
옥탑층 : 창고 등
지층 : 창고 등

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 일부 냉난방설비 및 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 면적과 외관상 실제면적이 다소 상이하나 건축물대장상 면적과 제시외건물의 정확한
위치확인이 어려워 본 평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 하되 실제 면적과 차이를 제시외면적으로
평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울북부지방법원 2025타경12079 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12079 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 청량리동 300

* 용도: 근린시설 (건축물 현황: 근린생활시설 및 숙박업소)

* 감정가: 11,386,049,640원

* 토지면적: 325.00㎡ (약 98.31평)

* 토지지분: 325㎡ (약 98.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 932.86㎡ (약 282.21평)

* 건물지분: 932.86㎡ (약 282.21평)

* 건물 제시외면적: 107.00㎡ (약 32.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평옥개지붕 지하1층, 지상4층

* 사용승인일: 1959년 11월 20일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 청량리동에 위치하며, 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선을 이용할 수 있는 '청량리역' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 지역의 복합적인 특성을 나타냅니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 더불어 청량리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

토지는 2필지가 일단지로 이용 중이며, 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형의 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

본 토지는 서측 약 25m, 동측 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 11일 접수된 김철호 채권자의 임의경매(갑9)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

갑구 6번 (건물 등기부) 또는 갑구 8번 (토지 등기부)에 해당하는 2022년 7월 25일 접수된 양영애의 가처분 채권자 김철호 지분 가처분 (서울북부지방법원 2022카단21921)은 매수인에게 인수됩니다. 해당 가처분은 채권자대위권에 기한 소유권이전등기말소 청구권과 관련된 소송이었으나, 반소가 각하되어 확정된 바 있습니다. 다만, 2026년 4월 17일 가처분취소신청(서울북부지법 2026카단21825호)이 접수되어 권리관계의 불확실성이 남아 있습니다.

* 임차인 현황:

* 유상천 (동아모텔): 보증금 250,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2008-09-10, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 있음.

* 윤영성 (킹스타게임랜드): 보증금 80,000,000원, 차임 3,800,000원, 전입/사업일자 2025-01-24, 배당신고일자 2025-04-17, 대항력 있음.

* 이호진 (청량리부동산): 보증금 25,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2016-09-12, 확정일자 2016-09-12, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 있음.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 0원

1.3. 상권분석

본건 건물은 1층에 근린생활시설(부동산중개업소, 소매점, 게임업소)로 이용 중이며, 2층부터 4층까지는 숙박업소(모텔)로 운영되고 있습니다. 옥탑층과 지하층은 창고로 사용되고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 다양한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

특히, 청량리역 일대는 대규모 도시재생 및 개발 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 향후 상권의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선의 환승역인 청량리역과의 인접성은 유동인구 확보에 매우 유리한 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 청량리역을 중심으로 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데마트, 경동시장 등 대형 쇼핑 시설과 병원, 금융 기관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 환경: 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 개발 사업 진행에 따라 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 다수의 공유자가 존재하므로, 경매 이후에도 공유자들과의 협의 과정이나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 선순위 가처분: 매각으로 소멸되지 않는 가처분(2022년 7월 25일자)이 존재하며, 이와 관련된 소송 진행 상황 및 향후 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 비록 가처분권자가 청구한 소유권이전등기말소청구권이 인정되지 않아 반소가 각하되었으나, 현재 가처분 취소 신청이 진행 중이라는 점은 주의해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 고려해야 할 사항이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 각 임차인과의 관계 설정 및 임대차 관계의 원만한 정리가 중요합니다.

* 건물 노후화: 1959년에 사용 승인된 건물로, 약 60년 이상 경과하여 상당한 수준의 보수 및 리모델링이 필요할 것으로 예상됩니다. 이는 추가적인 투자 비용 발생을 의미합니다.

* 면적 차이: 공부상 면적과 실제 면적 간의 차이가 존재하며, 이러한 부분은 제시외 건물로 평가되었습니다. 정확한 면적 및 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청량리역 역세권에 위치하여 교통 및 개발 호재 측면에서 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 하지만 공유물분할 경매라는 특수성과 인수되는 가처분, 다수의 대항력 있는 임차인, 그리고 건물의 노후화 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 이러한 리스크를 철저히 분석하고 관리할 수 있는 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 청량리역이라는 교통 요충지에 위치하며, 지역 개발의 중심부에 자리하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 청량리 일대의 지속적인 개발 사업은 향후 부동산 가치 상승을 견인할 주요 요인입니다.

* 복합 용도: 현재 상업시설 및 숙박시설로 운영되고 있어, 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11,386,049,640원입니다.

제시된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계가 0원이므로 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하는 부분은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 상기 명시된 권리분석 및 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

철저한 현장 조사와 권리관계 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.