나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12023 [1] 서울특별시 강북구 수유동 491-83 설악빌라 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한신대학교 신학대학원"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, ""화계역(우이신설선)""이
소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 벽돌 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12023 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 491-83 설악빌라 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 274,000,000원

토지면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.88㎡ (약 13.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "한신대학교 신학대학원" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "화계역(우이신설선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 을구 1번 권리인 주택임차권(박진아)이 존재하며, 해당 권리는 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 261,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 20일

확정일자: 2020년 10월 28일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 있음

특이사항: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (박진아): 보증금 261,000,000원. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.4. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑구 5번 (중랑세무서장 압류, 2022년 1월 21일 접수)

말소 예정 권리: 갑구 5번, 6번, 7번, 8번 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 예정 권리: 을구 1번 주택임차권.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건 설악빌라는 2018년 건축 허가, 2019년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(다세대)입니다. 총 4층 건물에 해당 호실은 2층에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(2008년 건축, 69.57㎡): 282,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

* 동성하이츠빌라(1992년 건축, 74.69㎡): 192,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

* 주영하이츠빌라(1998년 건축, 73.23㎡): 240,000,000원 (2026년 6월 1일 거래)

본건 물건의 면적(43.88㎡)은 제공된 사례보다 작으며, 거래가액 또한 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 시세를 보입니다. 특히, 본건의 감정가(274,000,000원)는 사례 중 최고가와 유사하나, 면적은 더 작아 시세 대비 고평가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

대상 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

인근에 공원, 학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 화계역(우이신설선)이 근접해 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 에게 지급해야 할 보증금 261,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시장 시세 차이

제공된 최근 거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가(274,000,000원)는 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 면적이 작은 점을 고려하면 더욱 그러합니다.

6.3. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하) 등 일부 토지 이용 제한이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 내에 위치하며 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 261,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 실질적인 총 매입 비용이 최소 261,000,000원 이상이 될 수 있음을 의미합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 금액을 고려했을 때, 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 지역의 입지: 서울 내 주거지역으로서의 가치.

* 교통 편의성: 화계역(우이신설선) 및 버스 노선 이용 용이.

* 비교적 신축 건물: 2018년 건축 허가로 건물 노후도가 낮음.

* 주거 환경: 주변 편의시설 및 주거 환경 양호.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 보증금 261,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성이 있으므로, 이를 제외한 순수한 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 본건의 면적, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 임차인 보증금 인수액을 감안한 총 지출액을 261,000,000원으로 예상하며, 이 총액을 기준으로 수익률을 계산할 때 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시세 분석 결과, 본건의 순수한 부동산 가치가 대략 200,000,000원 ~ 230,000,000원 선으로 추정됩니다. 만약 본건을 230,000,000원에 낙찰받는다면, 임차인 보증금 중 31,000,000원을 추가로 인수하게 되어 총 매입 비용은 261,000,000원이 됩니다.

따라서, 총 매입 비용 261,000,000원을 기준으로 목표 수익률을 달성할 수 있는 입찰가를 설정해야 합니다. 현재 감정가 274,000,000원은 인수 보증금을 고려하면 다소 높은 수준일 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

(상기 입찰가는 본건의 순수한 부동산 가치에 대한 추정치이며, 최종 입찰 시에는 인수 보증금 31,000,000원이 추가되어 총 매입 비용은 261,000,000원이 됩니다. 투자 수익률은 이 총 매입 비용을 기준으로 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.