나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12015 [1] 서울특별시 강북구 수유동 442-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 지하철 우이신설선 ""화계역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 점포 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장 및 지하철 우이신설선 ""화계역""이 소재하여 대중교통 접근성은 보통이나 본건까지 차량 진입은 불가능함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지세를 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

목측으로는 본건 토지 서측 경계가 인접지를 침범할 가능성이 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 지상2층 건물로서,

외벽: 적벽돌 쌓기 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 페인트칠 마감 등,
바닥: 장판 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

단독주택(방3, 거실2, 주방1, 욕실 2, 창고1 등)으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 소유자 거주중인 것으로 소유자로부터 탐문조사되었음.
기타: 내부 벽체 및 천장에 누수의 흔적이 관찰됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12015 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 442-47

용도: 단독주택

감정가: 775,881,360원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 159.00㎡ (약 48.10평)

건물면적: 111.27㎡ (약 33.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

제시외 건물 포함 매각.

토지 서측 경계가 인접지를 침범할 가능성이 있음 (목측).

건물 내부 벽체 및 천장에 누수 흔적 관찰됨.

본건까지 차량 진입이 불가능함.

본건 북측으로 노폭 약 2M 내외 도로 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 우이신설선 '화계역' 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 점포 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장 및 지하철 우이신설선 '화계역'이 소재하여 대중교통 접근성은 보통입니다. 그러나 본건까지 차량 진입은 불가능한 점은 유의해야 합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 인접 도로 대비 완경사지를 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 6일 접수된 안양저축은행의 근저당권(60,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

현재 등기부상 소유권 관련 변동으로는 김형중, 차용길, 대신자산신탁주식회사 등의 소유권 이전 및 신탁이 확인되며, 2025년 2월 27일 접수된 안양저축은행의 임의경매 개시결정(2025타경12015)이 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 특별히 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

건물 이용상태에 대한 기타 참고사항에 따르면, 소유자로부터 탐문 조사한 결과 소유자가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 주택 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 상아주택(448-27): 2009년 준공, 전용면적 60.88㎡(약 18.4평) 다세대 주택이 2026년 7월 7일 26,650만원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 북한산드림빌(567-33): 2015년 준공, 전용면적 44.5㎡(약 13.5평) 다세대 주택이 2026년 7월 7일 20,000만원에 중개거래된 사례가 있습니다.

* 세윤하이츠(A)(455-17): 1993년 준공, 전용면적 41㎡(약 12.4평) 다세대 주택이 2026년 7월 1일 15,000만원에 중개거래된 사례가 있습니다.

이 다세대 주택들의 거래가는 3.3㎡당 약 1,000만원 초반에서 1,300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 단독주택 시세 (별도 조사 필요)

제공된 JSON 정보는 다세대 주택 위주이므로, 본건과 같은 단독주택의 정확한 현재 시세를 파악하기 위해서는 강북구 수유동 지역의 최근 단독주택 실거래가 및 매물 시세를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다. 감정가 775,881,360원은 토지 159㎡, 건물 111.27㎡(연면적 111.27㎡ + 제시외 13.54㎡ = 124.81㎡)를 기준으로 책정되었습니다. 3.3㎡당 토지 단가는 약 1,610만원, 건물 단가는 약 2,300만원 수준입니다.

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 주변 교통: 지하철 우이신설선 '화계역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 노선버스정류장도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주택지대이므로 주변에 기본적인 생활 편의시설(소규모 점포 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 최종 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본건 건물은 연와조 세멘와즙 지상 2층 단독주택으로, 외벽은 적벽돌 쌓기 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 페인트칠, 바닥은 장판, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부는 방 3개, 거실 2개, 주방 1개, 욕실 2개, 창고 1개 등으로 구성되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 시설, 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 침범 가능성

목측으로 본건 토지 서측 경계가 인접지를 침범할 가능성이 있다는 점은 추후 경계 확정 시 문제가 될 수 있습니다. 감정평가서 내용을 상세히 확인하고 필요시 측량을 통해 정확한 경계를 파악해야 합니다.

6.2. 건물 누수 흔적

건물 내부 벽체 및 천장에 누수 흔적이 관찰되어, 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 매수 후 즉시 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.3. 차량 진입 불가

본건까지 차량 진입이 불가능하므로, 이로 인한 생활의 불편함이나 향후 리모델링 또는 건축 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 좁은 도로 접면

본건이 북측으로 노폭 약 2M 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 접근성뿐만 아니라 건축 관련 작업 시에도 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 역세권에 위치한 단독주택으로, 대중교통 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 차량 진입 불가, 좁은 도로 접면, 토지 경계 침범 가능성, 건물 내부 누수 흔적 등 다수의 하자 요인이 존재합니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 이를 감안한 명도가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인이 없는 것으로 파악되며 소유자 거주 중인 것으로 탐문 조사되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 감정가는 775,881,360원으로, 인근 다세대 주택 시세보다는 높은 수준이나, 단독주택의 가치를 고려하여 시장 가격 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 우이신설선 '화계역' 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

8.2. 단독주택 활용 가능성

단독주택으로서 향후 증축, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 건축 관련 규제 확인 필수)

8.3. 명도 용이성

임차인이 없고 소유자 거주 중으로 파악되어, 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 775,881,360원입니다. 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 단독주택의 경우, 토지 가치와 건물 상태, 입지 조건, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 본건은 차량 진입 불가, 좁은 도로 접면, 경계 침범 가능성, 누수 하자 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인근 단독주택의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 면밀히 분석한 후, 상기 언급된 리스크 요인의 수리 및 해결 비용을 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

현 시점에서는 추가적인 시세 조사가 필요하나, 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (예: 약 6억 2천만원 ~ 6억 9천 8백만원)

최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.