나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12095 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 393-35 루시드 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""중곡초등학교""남동측 인근에 위치(답십리로 395)
하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대 및 연립주택 등의 부동산이 소재하는 등 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에는 버스정류장 및 지하철(용마산역)이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지항6층 건(사용승인일:2021.07.12)내 제5층 502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 화강석마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 밍 경보설비, 승강기
설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 대체로 부정형 토지로서 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로 및 보행자 도로와
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,도심 공공주택 복합지구(예정지구)<공공주택 특별법> 대공방어협조
구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지
및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최신 정보 확인 및 현장 조사를 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12095 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 393-35 루시드 5층 502호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 (사용승인일: 2021.07.12)

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택, 근린생활시설)

* 토지 면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

* 건물 면적: 42.91㎡ (약 12.98평) - 전용면적

* 감정가: 486,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "중곡초등학교" 남동측 인근 (답십리로 395)

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 용마산역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 5일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 선순위 권리가 없으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 368,000,000원 (수협은행 근저당) + 148,228,262원 (주식회사 루센 강제경매) = 516,228,262원입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 지하철 용마산역을 이용할 수 있어 역세권의 이점을 가집니다.

* 초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 일상생활 영위를 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 주요 시설: 중곡초등학교가 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 현장 탐문 및 집합건축물대장상 현황과 실제 이용 상태가 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 구조 및 이용 상태를 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 등 금액이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구(예정지구), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 용마산역과 가까워 교통 접근성이 우수합니다. 일괄 매각 대상이므로 토지 사용권 확보가 가능하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 내부 이용 상태의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2021년 사용승인 건물로 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 토지건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 면목동 385-8번지 소재 다세대주택의 경우 2026년 7월에 전용면적 26.92㎡가 34,280만원(약 1,273만원/㎡), 19.68㎡가 25,899만원(약 1,316만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(42.91㎡)에 이를 적용하면 시세는 약 5억 4천만원에서 5억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 해당 거래 사례의 건물 연도가 2026년으로 기재된 점은 본건의 사용승인일(2021년)과 차이가 있을 수 있으며, 실제 건물 연식 및 상태에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

감정가는 4억 8천6백만원이며, 이는 최근 실거래가 추정치보다 낮은 수준입니다.

위 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 470,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.