나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11992 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 ""전농초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있는 구분건물(다세대주택)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 제7층 제702호 로서
외벽: 타일붙임마감 등
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(주거용) 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

네필지 일단의 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 답십리동 243-6 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의),

2. 답십리동 243-31 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

3. 답십리동 243-32 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

4. 답십리동 69-3 : 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11992 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 7층702호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 10.44㎡ (약 3.16평)

* 토지지분: 10.439㎡ (약 3.16평)

* 건물면적: 28.45㎡ (약 8.61평)

* 건물지분: 28.451㎡ (약 8.61평)

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 써밋 카운티

* 건축년도: 2021년 07월 30일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 제7층 제702호

* 용도: 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 (주거용 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 위치하며, 전농초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 및 생활환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 재정비촉진지구에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 08월 22일 접수된 부평구의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 (2023. 6. 20. 접수 제87755호): 주택임차권 (임차인: 이성준)

- 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 세심한 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 이에 후순위하는 모든 권리(갑4 강제경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 동대문구 답십리동 지역에 위치하며, 주변에 다수의 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 전농초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 인근에 공원이 있어 여가 활동 및 휴식을 취할 수 있습니다.

* 기타: 재정비촉진지구 내 위치하여 개발 계획에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 390,000,000원의 보증금과 0원의 차임을 지급하고 있으며, 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 예상보다 높은 총 매수 비용으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 현 시세와 감정가 차이: 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 전용면적 28.45㎡ (약 8.61평)의 시장 가격은 약 1억 3천 5백만원에서 2억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 4억 3백만원으로, 시세 대비 높은 편입니다. 이는 향후 재매각 시 가격 조정의 필요성을 시사합니다.

* 재정비촉진지구 관련 불확실성: 재정비촉진지구 지정은 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 실제 개발 계획의 진행 속도 및 방향에 따라 그 영향이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구에 위치한 도시형생활주택으로, 재정비촉진지구 내에 있어 미래 개발 가능성을 가지고 있습니다. 전농초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 390,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 보증금 잔액 인수 가능성이 있어 신중한 권리 분석과 자금 계획이 필수적입니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 높은 편으로, 시장 가격과의 괴리를 고려한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 초등학교 인근의 양호한 교육 환경 및 주거 편의성

* 잠재적 시세 차익 가능성 (단, 임차인 인수 및 시세 반영 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 403,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 해당 면적(28.45㎡) 기준 단위 면적당 가격을 적용하면 시장 가치는 약 1억 3천 5백만원 ~ 2억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 390,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 고려할 때, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 가정합니다.

감정가와 시장 추정 시세 간의 큰 차이, 그리고 임차인 인수 가능성(명세서상)과 인수 보증금 합계(권리분석상)의 상반된 정보를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 추정 가치와 감정가를 고려하여, 잠재적 투자 수익을 확보하고 리스크를 관리하기 위한 예상 입찰가는 약 350,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.