나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11821 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1539 현대캐슬 에이동 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11821 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1539 현대캐슬 에이동 3층304호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매2계 2025타경11821 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1539 현대캐슬 에이동 3층304호 | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 163,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11821 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1539 현대캐슬 에이동 3층304호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 256,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자 및 채권자: 소유자 강OO, 채권자 주OOOOOOO (강제경매로 진행)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물 면적 (전용): 27.42㎡ (약 8.30평)

주택 형태: 도시형생활주택 (다세대주택)

전용면적 기준: 27.42㎡ (약 8.30평)으로 분양면적(공급면적)은 공용부분이 포함되어 이보다 넓을 수 있습니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건중 3층 304호

이용상태: 방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니1 (투룸 구조)

설비내역: 승강기, 화재탐지기, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등

2. 분석 내용

2.1. 입지 조건 분석

최고의 입지: 본건은 지하철 7호선 사가정역이 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장도 소재합니다.

주변 환경: 중화중학교 남서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

도로 상황: 본건 남측으로 약 12m, 북측으로 약 6m의 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역에 해당하며, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매입니다. 이는 채권자가 집행권원(판결 등)을 얻어 강제 집행하는 경매로, 일반적인 임의경매보다 채무 변제 의사가 낮을 수 있음을 시사합니다.

임대 관계: 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 따라 난이도가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 관계 확인이 필수입니다.

특이사항 및 공부와의 차이: 공부와의 차이는 없으며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위 상권: 주위가 단독, 다세대 주택과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 용이하게 이용할 수 있음을 의미합니다.

교통 편의: 사가정역(7호선) 및 버스정류장 인접으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 비교적 편리합니다.

주변 시설 및 혐오시설: 감정평가서상 중화중학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편으로 판단되나, 보고서 작성 시점의 외부 검색 정보에 따르면 특이한 혐오시설 정보는 없으나, 정확한 판단을 위해서는 별도의 현장 임장 및 지도 서비스(네이버 지도, 카카오 지도 등)를 통한 상세한 주변 환경 검색이 요구됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

권리 관계 불확실성: 임대관계가 미상(미확인)입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

명도 리스크: 강제경매의 특성상 소유자 또는 점유자의 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 명도 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지거래허가: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정(2024.09.05 지정, 2029.9.9까지)되어 있으나, '허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함'으로 명시되어 있어 본건(주거용 다세대주택 부지)은 허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 최종 확인이 필요합니다.

2.5. 종합 의견

본건은 7호선 사가정역 인근에 위치한 투룸형 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 여건을 갖춘 소형 주거 물건입니다. 2025년 사건으로 신건 감정가 2억 5,600만원에 진행되며, 소액 투자자 및 실수요자에게 모두 적합한 물건으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사 및 대비책 마련이 중요합니다.

3. 투자 포인트

소액 주거 투자: 감정가 2억 5천만원대 소형 주택으로, 중랑구 면목동 지역의 소액 주거 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

역세권 근접성: 지하철 7호선 사가정역이 인근에 있어 안정적인 임차 수요 확보에 유리합니다.

희소성: 최근 공급되는 신축 소형 주택의 가격 상승을 고려할 때, 비교적 저렴한 가격에 2룸(방2) 구조의 도시형생활주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

현황 조사 필수: 반드시 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 임대차 관계를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계