나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11813 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11813 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 13층1303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11813
• 주소: 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 13층1303호
• 감정가: 441,000,000원
• 최저가: 225,792,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매2계 2025타경11813 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 13층1303호 | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 225,792,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11813 (1)이며, 소재지는 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 13층1303호입니다. 용도는 오피스텔이며, 감정가는 441,000,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 26.09제곱미터 (약 7.89평), 건물 면적(전용면적)은 47.52제곱미터 (약 14.37평)입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 소유자는 양OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 상업 및 주거 혼합 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 배치되어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 다만, 지하철역(장한평역 등)까지는 도보로 다소 거리가 있으나, 내부순환로 및 동부간선도로 접근성이 양호하여 자가용 이용 시 서울 시내외 이동이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 20**년경에 건축된 것으로 추정되는 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 13층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시조 등으로 이루어져 있습니다. 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 세장형의 형태를 갖추고 있으며, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다. 본 건 남동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 향후 토지의 활용도 및 가치 상승 가능성이 존재합니다. 그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 등기부상 특별한 문제(예: 복잡한 선순위 권리)는 없는 강제경매 사건으로 판단됩니다.

특이 사항으로는 임대관계가 미상으로 조사되어, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 임차인인지, 소유자나 채무자의 관계인인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대비하여 추가적인 현장 조사 및 매각물건명세서 확인이 반드시 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 장안동은 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 곳으로 평가됩니다. 주변에 장평초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 기본적인 근린생활시설이 다수 입점해 있어 주거 편의성이 높습니다.

상권 측면에서는 일반상업지역에 속해 유동 인구가 어느 정도 확보되는 지역입니다. 다만, 인접한 장안평 중고차 매매단지와 같은 대형 시설이 존재하며, 상업지역 특성상 일부 유흥시설 밀집 지역이나 소음 발생 가능성이 주변에 있을 수 있습니다.

혐오 시설은 인근에 특별히 확인되지 않으나, 상업지역의 특성상 야간 소음이나 혼잡도는 주거 전용 지역에 비해 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **임차인 리스크:** 임대관계가 미상(공부상 오피스텔)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그에 따른 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2. **상업지역 특성:** 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 아파트 단지와 같은 주거 전용 지역에 비해 소음, 혼잡도 등에서 불리할 수 있습니다.

3. **교통 접근성:** 지하철역까지 도보 거리가 다소 있어 대중교통(지하철) 의존도가 높은 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 도로 접근성 및 자가용 이용 환경이 우수하며, 비교적 넓은 전용면적(47.52제곱미터, 약 14.37평)을 보유하고 있어 주거용 또는 일부 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차 관계의 불확실성을 해소하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **일반상업지역 내 오피스텔:** 희소성 있는 일반상업지역 내 위치로 토지 가치가 높고, 향후 용도 변경이나 재건축 등의 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

2. **우수한 교통망:** 내부순환로, 동부간선도로 등 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 광역 교통 수요를 흡수할 수 있습니다.

3. **토지/건물 일괄매각:** 안정적인 권리 관계를 바탕으로 소유권 이전에 부담이 적은 물건입니다.

4. **실거주 및 투자 동시 충족:** 비교적 넓은 전용 면적으로 1~2인 가구의 실거주 수요와 임대 수익을 동시에 만족시킬 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계