나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12237 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12237 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12237 | 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호 | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 97,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12237 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 153,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

소유자/채무자: 장OO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 7층

사용승인일: 2020.10.07.

전용면적: 건물 13.28㎡ (약 4.01평) / 토지 4.84㎡ (약 1.46평)

특이사항 및 주의사항: 자료상 없음.

2. 감정평가 및 건물 현황

2.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 2020년 10월에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔임. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있음.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방, 승강기 설비, 기계식 주차장 시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보됨.

2.2. 토지의 현황 및 이용계획

토지 형상 및 이용 상태: 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북측 약 8미터, 서측 및 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 향후 개발 잠재력이 높은 지역임.

3. 입지조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주위 환경

위치: 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 '서울숭곡초등학교' 남측 인근에 위치함.

주위 환경: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

4. 권리분석 및 법률적 검토

4.1. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매로 소유자의 채무로 인해 경매가 진행되는 건임.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분 매각에 따른 복잡한 권리 관계가 없어 투자 안전성이 높음.

특이사항: 자료상 별도의 특이사항이나 유치권 등 복잡한 권리 신고 내역은 확인되지 않으나, 입찰 전 매각물건명세서를 통한 최종 권리 분석이 필수임.

4.2. 임대차 관계

임대관계: 자료상 임대관계는 미상으로 보고되어 있음. 따라서 입찰자는 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임차인 유무, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 함. 명도에 대한 리스크가 존재할 수 있음.

5. 시장 및 생활 분석

5.1. 상권분석

지역 상권: 본건이 속한 준주거지역은 주거와 상업 기능이 혼재된 지역으로, 근린생활시설의 접근성이 우수함. 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 상권임.

주요 수요층: 인근 주거 단지 및 교육 시설과 연계되어 소형 주거시설(오피스텔)을 선호하는 1인 가구, 직장인, 학생 등을 주 수요층으로 예상함.

5.2. 생활정보

교육 시설: 서울숭곡초등학교가 가까워 기본적인 교육 환경이 양호함.

편의 시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

임대관계 미상: 실제 임차인 유무, 보증금 및 월세, 대항력 여부 등 임차인 관련 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

강제경매: 소유자의 강제집행으로 인한 경매이므로 명도 과정에서 소유자의 저항이 있을 수 있음.

기계식 주차장: 기계식 주차 시설은 유지 보수 비용이 발생할 수 있으며, 주차 편의성이 상대적으로 낮을 수 있음.

혐오시설: 지도 서비스 및 검색 결과, 인근에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소규모 시설 유무는 현장 조사를 통해 확인해야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울 성북구 하월곡동 소재의 비교적 신축급(2020년 사용승인) 오피스텔로, 소액 투자 및 1인 가구 실거주/임대수익용으로 적합한 물건으로 판단됨. 준주거지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 확보되어 있어 전반적인 투자 가치는 보통 이상으로 평가됨. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 철저히 분석하고 입찰가에 반영하는 것이 중요함.

7.2. 투자 포인트

최적의 입지: 준주거지역 내에 위치하여 용적률 및 개발 활용도가 높고, 주변 인프라가 안정적으로 갖춰져 있음.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수리 부담 없이 관리 가능함.

소액 투자: 감정가 1억 5,300만 원대의 소형 오피스텔로, 소액으로 서울 지역 부동산 투자 진입을 원하는 투자자에게 적합함.

안정적 수요: 인근 대학생 및 직장인 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계