나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12237 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 '서울숭곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 업무시설 내 제7층 제705호로서,
(사용승인일 : 2020.10.07.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12237 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

토지지분: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 13.28㎡ (약 4.02평)

건물지분: 13.28㎡ (약 4.02평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 '서울숭곡초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 서대문세무서장 압류입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2020년 10월 14일

* 소유권이전: 2020년 12월 15일 (장용준)

* 주택임차권(을1): 신승은, 145,000,000원 (2022.11.29. 전입, 2022.11.05. 확정) - 말소 예정

* 압류: 서대문세무서장 (2023.08.31.) - 말소 기준

* 압류: 은평세무서장 (2024.05.14.) - 말소 예정

* 강제경매: 한국주택금융공사, 162,201,219원 (2025.03.31. 접수) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 정연석: 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2025.01.20, 배당신고일자 2025.04.21. 대항력 없음.

* 한국주택금융공사: 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022.11.29, 확정일자 2022.11.05, 배당신고일자 2024.01.03. 대항력 없음. (물건명세서상 대항력 포기 확약서 제출 확인)

3.4. 인수되는 권리

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다. 등기부상 모든 권리(주택임차권 포함)는 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되는 지역에 위치합니다.

인근에 업무시설 및 상업시설이 분포하고 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재 수요

주변에 서울숭곡초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 지역 내 고정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건까지 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 705호로, 2020년 10월 7일에 사용승인을 받았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

'대항력있는임차인' 및 'HF 인수조건 변경' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 및 물건명세서 상 한국주택금융공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으며, 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차권 관련 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔의 일반적인 특성상, 공실이 발생할 경우 임대 수익에 영향을 줄 수 있으므로 투자 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 투자 가치

본건은 서울 북부 지역의 오피스텔로, 감정가 1억 5,300만원 수준입니다. 등기부상 낙찰자 인수 부담이 없는 권리 관계를 보유하고 있으며, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 서울시 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 점도 소유권 확보에 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다.

* 2020년에 사용 승인된 신축급 오피스텔입니다.

* 서울 시내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 이전이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 '갤럭시하월곡' 오피스텔의 일부 경매 물건이 1억 5,300만원에서 3억 5,900만원 범위의 감정가로 진행 중이며, 6평(전용 4평) 면적의 경우 1억 5,300만원부터 입찰가가 시작되는 사례가 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 1억 5,300만원과 유사한 수준입니다. 전반적인 지역 오피스텔 시세는 공급 및 개별 단지의 특성에 따라 차이가 있으나, 본건의 면적과 위치를 고려할 때 감정가는 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 감정가는 153,000,000원입니다.

인수되는 권리가 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 유사 면적의 경매 물건 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% (137,700,000원 ~ 153,000,000원) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 조사와 임대 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.