나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11904 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-2816 해피하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""삼양초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 다세대주택이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층 지상5층 건내 2층 201호로서
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육
청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11904 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-2816 해피하우스 2층 201호 (도로명주소: 서울특별시 강북구 솔매로22가길 66)

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

토지 지분: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

건물 지분: 47.25㎡ (약 14.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건축물 현황: 해피하우스, 공동주택(다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

규모: 지하1층, 지상5층 중 2층 201호

사용승인일: 2011년 05월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용의 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로접근성

본건은 북동측으로 노폭 8m 미만의 소로3류와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매종류

채권자: 주택도시보증공사

경매종류: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 노 (전입일자: 2021-09-16, 확정일자: 2021-08-26)

보증금: 207,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2023-12-20

대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

* 을구 5번 (접수일자 2023-12-20): 주택임차권 (노규리, 207,000,000원) - 말소 대상

* 갑구 4번 (접수일자 2023-12-20): 압류 (강북구) - 말소기준권리

* 갑구 5번 (접수일자 2025-02-17): 강제경매 (주택도시보증공사, 207,000,000원) - 말소 대상

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 갑구 4번 압류 (강북구, 2023-12-20)

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리인 을구 5번 주택임차권 및 갑구 5번 강제경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수되는 권리

없음.

주택도시보증공사에서 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서(2026.02.25. 접수)를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 시설은 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건이 소재한 지역은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 조용한 주택가입니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 삼양초등학교가 위치하고 있습니다.

* 또한, 미아동 지역에는 다수의 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 솔샘중학교 및 솔샘고등학교가 도보 거리에 위치합니다.

5.3. 편의시설

* 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 우이신설선 솔샘역 이용도 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 미아동 주민센터가 가까이 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장, 구치소 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

초기에는 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 매수인이 인수할 권리 관련 리스크는 없습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대관계는 미상으로, 현재 점유 상태 및 내부 상황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 최근 건축된 건물(2011년 사용승인)에 해당하며, 제2종일반주거지역 등 도시계획시설 내에 자리하고 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 생활 환경도 무난한 편으로, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 미아동 소재, 접근성 양호.

* 2011년 건축된 비교적 신축 건물(15년 차).

* 부동산강제경매로 진행되며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정.

* 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없음 (HUG 확약서 제출).

* 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 미아동 지역 다세대주택의 거래가는 면적, 연식, 입지 등에 따라 상이하나, 본건과 유사한 조건의 빌라 시세는 제곱미터당 약 450만원에서 500만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(47.25㎡)을 적용 시, 약 2억 1,260만원에서 2억 3,625만원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가인 2억 2,700만원과 유사한 수준입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

명확한 권리관계와 HUG의 보증금 인수 포기로 인한 리스크 해소를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 이상, 시세 상단인 2억 3,000만원 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 2,800만원 ~ 2억 3,500만원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.