나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11518 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 10층 1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 ""한국외국어대학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철 ""외대앞역(1호선)"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층건물 내 제10층 제1004호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

승강기, 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트,업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 약 20m, 남측으로 약 4m, 서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.이문동 327-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의)
2.이문동 327-2 : 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 건축선(세부사항 건축과 문의)
3.이문동 327-16: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
4.이문동 327-20: 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
5.이문동 327-21: 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
6.이문동 327-22: 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
7.이문동 327-29: 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경11518 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 10층 1004호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

209,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 2.98㎡ (약 0.9평)

토지 지분: 2.9759999999999995㎡ (약 0.9평)

건물면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

건물 지분: 11.48㎡ (약 3.47평)

※ 건물 전용면적은 11.48㎡ (약 3.47평)이며, 분양면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

심OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 한국외국어대학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 외대앞역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지는 남동측으로 약 20m, 남측으로 약 4m, 서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 심채연

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있어 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리로는 2020년 3월 6일에 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부요약

* 1번 소유권 이전(지분): 김옥균 (말소)

* 을1 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리, 말소)

* 갑4 소유권 이전(신탁등기말소): 김옥균 (말소)

* 을2 주택임차권: 심채연 (말소)

* 을1-2 근저당권부 채권근질권 설정: 느티나무제삼차유한회사 (말소)

* 갑7 강제경매: 심채연 (말소)

* 갑8 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (말소)

* 갑9, 갑10 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 갑11 압류: 동대문세무서장 (말소)

총 등기부채권 금액은 199,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건물은 한국외국어대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 주변에는 다수의 근린생활시설, 식당, 카페, 편의점 등이 밀집해 있습니다. 또한, 경동시장, 답십리 고미술상가, 서울풍물시장 등이 인근에 있어 다양한 생활 편의 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 혐오시설 유무

조사된 내용에 따르면, 본건 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 재개발 구역에서 건설 소음 등이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 14층 건물이며, 본건은 그 중 10층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등입니다.

5.2. 이용상태

본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

승강기, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있습니다.

5.4. 교육환경

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 최종 확인은 관할 교육청에 필요합니다. 한국외국어대학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 내용은 관할 관청에 문의하여 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 건축물현황도, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 종합하여 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 임대 내역은 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 외대앞역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 한국외국어대학교가 인근에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 다만, 해당 물건은 건물면적이 11.48㎡(약 3.47평)으로 매우 협소하며, 토지이용계획상 다양한 법적 제한이 존재한다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 외대앞역 도보 이용 가능한 역세권.

* 안정적인 임대 수요: 한국외국어대학교 인근으로 대학생 및 교직원 수요 풍부.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 소형 평수: 1인 가구 및 투자 목적에 적합한 소형 평수.

9. 예상 입찰가

본 물건은 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다(인수 보증금 합계 0원). 따라서 예상 입찰가는 감정가 209,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 실제 현장 조사를 통한 물건 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 및 투자 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가의 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.