나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12269 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 4층402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12269 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12269 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉로15길 18-5 모두스타빌, 4층402호 | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 179,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서: 서울북부지방법원 2025타경12269 (1)

1.1. 사건 및 물건 정보

경매물건은 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 4층402호 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건이며, 감정가는 179,000,000원으로 평가되었습니다. 해당 물건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 11.47제곱미터(약 3.47평)이며, 건물 전용면적은 16.56제곱미터(약 5.01평)입니다. 다세대주택이므로 건물면적은 전용면적으로 표시되었습니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 '면목초등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있으며, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 개발 호재

토지는 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가장 주목할 만한 특이사항은 '도심 공공주택 복합지구(상봉터미널 인근)'로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 향후 대규모 개발 가능성을 내포하고 있어 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다. 기타 규제 사항으로는 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 107m) 및 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 못해 발생한 사건으로, 물건 자체의 권리 하자보다는 채무자의 재정 문제로 인해 진행되는 경우가 일반적입니다.

3.2. 임차인 현황 및 기타 사항

제출된 자료에 의하면 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 실제 거주하고 있는 점유자가 있다면, 인도명령 또는 명도소송을 통해 점유를 해소해야 합니다. 임차인 유무와 대항력 여부에 따라 명도 난이도와 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 면목초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대형 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 학군

주변에 면목초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 학군 환경을 제공합니다. 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 주차장 등 기본적인 설비 내역이 양호하게 갖추어져 있어 실거주 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 경우 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한 강제경매의 특성상 명도 과정에서 채무자 또는 점유자와의 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 물리적 리스크 및 혐오시설

제시외 건물 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 물리적 하자는 적어 보입니다. 외부 검색 결과, 물건지 주변에 대규모의 특정 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역적 특성상 일반적인 주거 환경 외의 불미스러운 환경 요인이 일부 존재할 수 있다는 과거의 의견이 있었습니다.

5.3. 개발 리스크

본건은 '도심 공공주택 복합지구'로 지정되어 있어 개발 호재인 동시에, 사업 진행 시 예상치 못한 일정 지연이나 보상 문제 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 투자 목적이라면 개발 진행 상황에 대한 지속적인 모니터링이 필수입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 동북권 주거지역 내에 위치한 소형 다세대주택으로, 면적 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 보입니다. 주변에 초등학교가 있어 입지적 안정성이 있으며, 특히 '도심 공공주택 복합지구'라는 개발 이슈를 안고 있어 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 면목초등학교 인근에 위치하며 기본적인 주거 환경이 안정적입니다.

개발 잠재력: '도심 공공주택 복합지구' 지정으로 향후 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있는 재개발 초기 단계의 투자 가치를 내포합니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 7천만 원대로, 서울 내 소형 주택 투자 상품으로 접근하기에 부담이 적습니다.

실수요 및 임대 수요: 전용 면적 약 5평의 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 임대 수요를 충족시키기에 적합합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계