나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12269 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 ""면목초등학교""동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 내 4층 402호로서,

외벽 : 석재 타일붙임 등마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,위생설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 부정형 토지로서 공동주택(다세대)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

88-4 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(상봉터미널 인근)<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
88-47 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(상봉터미널 인근)<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12269 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 11.47㎡ (약 3.47평)

건물면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2019년 10월 2일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, ""면목초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은집합건물로서, 소유권보존등기 이후 공유자전원지분전부 이전(매매)이 있었습니다.

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2019-10-07)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2020-03-04, 매매)

* 을3: 주택임차권 (2024-01-22, 김진아, 157,500,000원, 말소예정)

* 갑3: 압류 (2022-06-07, 중랑세무서장, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (2023-01-20, 중랑구청장, 말소예정)

* 갑5: 압류 (2023-07-14, 서울특별시중랑구, 말소예정)

* 갑6: 압류 (2025-02-14, 의정부세무서장, 말소예정)

* 갑7: 강제경매 (2025-04-04, 주택도시보증공사, 157,500,000원, 말소예정)

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인(김진아)으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차보증금 157,500,000원에 대한 매수인 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 면목동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 면목초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집하여 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 평지붕 5층 건물 내 4층 402호

* 난방: 개별난방

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 면목초등학교, 각종 상업 시설 및 편의 시설 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG의 임차권 등기가 말소되므로, 명도 과정에서 HUG와의 협의가 원만히 이루어질 필요가 있습니다.

* 제한 사항: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 건물 면적: 전용면적 16.56㎡(약 5.01평)으로 소형 주거 공간이므로, 특정 수요층에만 적합할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 면목초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다. 권리 관계가 명확하며, HUG의 대항력 포기로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 전용면적이 16.56㎡로 매우 작다는 점은 투자 또는 실거주 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 완공)

* 명확한 권리 분석 및 매각 후 소멸되는 모든 권리

* 임차인(HUG)의 대항력 포기로 인한 인수 보증금 부담 없음

* 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적 임대 수요 존재

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정될 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대 주택 실거래가 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2024년 완공, 32.44㎡)이 330,000,000원에 거래되었으나, 이는 면적 차이가 상당합니다. 본건의 전용면적 16.56㎡(약 5.01평)를 고려했을 때, 감정가 수준은 시세 대비 합리적으로 판단됩니다. HUG의 경매 신청 금액이 157,500,000원인 점과 모든 권리가 소멸되는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.