나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12277 [1] 서울특별시 성북구 장위동 8-2 석계역한일노벨리아시티 3층317호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 ""장위사거리"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(석계역, 1호선·6호선/ 돌곶이역, 6호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물 내 제3층 제317호로서,
외벽 : 석재 및 판넬붙임 등,
창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(방 및 주방, 욕실 등)로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

8-2번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

7-6, 8-1번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-18),

8-3, 8-7, 10-2, 11-11, 43-34번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12277 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 8-2 석계역한일노벨리아시티 3층317호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4364㎡ (약 1.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물지분: 14.7145㎡ (약 4.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 석계역한일노벨리아시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물 내 제3층 제317호

사용승인일: 2019년 09월 03일

내부구조: 주거용 (방, 주방, 욕실 등)으로 이용중인 것으로 확인됨 (집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰에 의해 간접 확인)

설비내역: 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖춤

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 '장위사거리' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 6호선 석계역, 6호선 돌곶이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12277)으로 접수일자 2025년 04월 04일, 권리자 한국주택금융공사, 권리금액 137,807,250원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한국주택금융공사(박진주)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 05일

* 확정일자: 2024년 05월 24일 (등기부상 확정일자는 2022년 07월 11일로 기재되어 혼동 가능성 있음)

* 배당신고일자: 2024년 06월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 '을1 주택임차권'으로 박진주, 130,000,000원, 2022-08-05 전입, 2022-07-11 확정일자 기재되었으나, '말소'로 표시되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 인수 권리

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 선순위임차권, 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 확인됩니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 결론적으로, 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 토지 현황

본건 토지는 8필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 왕복 6차선 도로, 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 8m 및 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(석관지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 석계역과 돌곶이역 인근 상권을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 제공된 정보 기반으로는 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 정보의 상충: '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인현황' 및 '물건명세서' 상 '대항력 없음'으로 명확히 명시되어 보증금 인수 리스크는 없으나, 관련 정보 혼동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF)와 관련된 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 이는 향후 자금 조달 또는 기타 거래 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 작은 면적: 건물 전용면적이 14.71㎡ (약 4.45평)으로 매우 협소하여 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 석계역한일노벨리아시티 내 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당합니다. 교통 환경이 양호하고 주변 주거 및 상업시설 이용이 편리합니다. 임차인 보증금 130,000,000원은 '대항력 없음' 및 채권자의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수하지 않아 실질적인 인수 금액은 0원입니다. 그러나 HF 인수조건 변경 등 불명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 잠재적 위험 요소에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 석계역, 돌곶이역 등 대중교통 접근성이 좋음.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 보증금 미인수: 임차인 관련 권리관계 정리가 완료되어 보증금 부담 없음.

* 소액 투자 가능성: 낮은 감정가로 소액 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 116,000,000원이며, 임차인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 해당 물건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 'HF 인수조건 변경'과 같은 불명확한 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 105% ~ 115% 수준을 권유합니다.

* 권유 범위: 약 121,800,000원 ~ 133,400,000원

* 최적 입찰가 고려: 125,000,000원 (추정)

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 현장 확인 결과, 및 잠재적 리스크에 대한 추가 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.