나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12213 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-134 한솔에코빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12213 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-134 한솔에코빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12213
• 주소: 서울특별시 강북구 수유동 472-134 한솔에코빌 비동 4층401호
• 감정가: 263,000,000원
• 최저가: 168,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12213 | 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-134 한솔에코빌 비동 4층401호 | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 168,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 강북구 수유동 한솔에코빌 다세대주택

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12213 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-134 한솔에코빌 비동 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 안OO, 채권자 주OOOOOOO)

토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

건물면적 (전용면적): 39.98㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 임대관계 미상. 공부와의 차이 없음.

건물개요:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2015년 12월 23일 (약 10년차)

이용상태: 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 갖추었음.

1.2. 물건 분석

1.2. 1. 입지 조건

본건은 서울 강북구 수유동, 우이신설선 화계역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

지하철 우이신설선 화계역까지 도보 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 4호선 수유역 상권까지 덕릉로를 따라 도보 약 13분 정도로 접근성이 양호하여, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

북동측으로 약 5~6미터 도로와 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

서울시의 지역분석에 따르면, 강북구 수유동은 일반주택과 아파트, 중소 점포 등이 혼재하며 중산층이 주류를 이루는 비교적 안정적이고 강북구 생활권의 중심지역으로 개발되는 지역입니다.

1.2. 2. 권리 분석

본건 경매는 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채권자가 법원의 집행권원(판결문 등)을 얻어 진행하는 경매이므로, 단순 담보권 실행(임의경매)과는 달리 채무자의 복잡한 채무관계에 기인할 수 있습니다.

등기부상 선순위 권리 및 소멸 여부는 등기부 현황을 통해 반드시 확인해야 합니다.

현재 제출된 정보만으로는 임대차 관계가 미상인 바, 입찰자는 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 미확인 시 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

1.2. 3. 상권 분석

본건 소재지는 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 화계역 및 인근의 근린생활시설을 이용하는 주거 상권의 성격이 강합니다.

차량으로 약 5분 내, 도보로 약 13분 거리에 있는 4호선 수유역 주변의 대형 상업지역 및 상권 접근성이 용이하여, 대형 마트, 병원, 학원 등 주요 편의시설은 수유역 상권을 공유할 수 있습니다.

주변에 다세대, 단독주택이 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설(편의점, 세탁소 등)이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.2. 4. 생활 정보

교통: 우이신설선 화계역 인접으로 도심 및 강북구 북부로의 이동이 용이합니다.

학군: 인근에 수유초등학교, 화계초등학교 등이 위치하며, 수유동 일대는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 소규모 상업시설이 있으며, 수유역 방향으로 대형 상권을 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호합니다.

자연환경: 화계역 인근 지역의 특성상 도심과의 근접성 및 자연경관을 함께 갖추고 있습니다.

1.2. 5. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미상 리스크: 현재 임대차 관계가 미상으로, 입찰 시 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 철저한 현장조사 및 권리분석이 필수적입니다.

2. 건물 노후도 및 개발 리스크: 강북구 수유동 일대는 노후 단독주택, 다가구 주택이 밀집하여 주차난 및 기반시설 부족을 겪는 지역으로, 최근 모아타운 대상지로 다수 선정되는 등 재정비 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 본 건은 2015년 준공된 비교적 신축이지만, 주변 지역의 개발 진행 상황에 따라 주거 환경이 일시적으로 악화되거나 개발 구역에 포함되어 규제를 받을 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

3. 용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있어, 향후 증축 또는 재개발 시 층수 및 높이 제한을 받습니다.

1.2. 6. 종합 의견

본건은 우이신설선 화계역 인근의 2015년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 방 2개 구조의 소형 주택입니다.

토지/건물 일괄 매각 건으로, 개별적인 하자는 없는 것으로 보입니다. (공부와의 차이 없음)

주거 환경은 주변의 모아타운 추진 가능성을 고려할 때 장기적으로는 개선될 여지가 있으나, 현재는 다세대/단독주택 혼재 지역으로 보통 수준입니다.

감정가 2억 6,300만 원은 주변 시세를 고려할 때 합리적 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요하며, 임차인 존재 여부와 보증금 인수액에 따라 실투자금액이 크게 달라질 수 있으므로 권리관계 파악이 가장 중요합니다.

1.2. 7. 투자 포인트

1. 지하철 역세권: 우이신설선 화계역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 실수요자에게 선호도가 높은 소형 역세권 주택입니다.

2. 비교적 신축: 2015년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 승강기 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 소액 투자 및 임대수익: 감정가가 2억대 중반으로 서울 내 소액 투자가 가능하며, 방 2개 구조로 신혼부부 또는 1~2인 가구를 대상으로 한 임대수익 목적으로 적합합니다.

4. 개발 잠재력: 주변 수유동 일대가 모아타운 등으로 주거 환경 개선이 기대되는 지역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계