나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12158 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-151 스테이캐슬 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""서울숭덕초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 경전철 우이신설선 ""북한산보국문역"" 및 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: PCV샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-151 스테이캐슬 에이동 3층302호

신주소: 서울특별시 성북구 보국문로8나길 9 (정릉동)

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2022년 01월 12일

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

토지 지분: 36.375㎡

건물 면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

건물 지분: 54.49㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호

감정가: 412,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

사건 번호: 서울북부지방법원 2025타경12158 (1)

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울숭덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

차량 출입이 가능하며, 인근에 경전철 우이신설선 북한산보국문역 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

2.2. 토지 이용 계획 및 도로

본건 토지는 부정형의 토지로서 건부지로 이용 중임.

동측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 접함.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2025년 03월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑5).

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 신현욱 임차인: 보증금 0원, 차임 900,000원. 전입/확정일자 미상. 대항력 없음. 인수 금액 없음.

* 주택도시보증공사(이희준) 임차인: 보증금 398,000,000원, 차임 0원. 2022년 04월 26일 전입, 2022년 04월 05일 확정일자. 대항력 없음.

* 주의사항: 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 매수인에게 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차보증금은 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 등기부 현황

* 등기부상 주택임차권(을1, 이희준, 398,000,000원)은 주택도시보증공사의 확약서 제출 및 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권이전 등기(갑3, 갑4) 또한 말소기준권리보다 선순위이나, 강제경매로 인한 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 별도의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 등기부상 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울 성북구 정릉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

북한산보국문역을 중심으로 지역 내 교통 접근성이 확보되어 있으며, 인근 학교 및 주거 단지로 인해 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육

* 교육 시설: 서울숭덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 지하철 4호선 북한산보국문역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 지역 내 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 "대항력있는 임차인" 및 "선순위 임차권" 관련 특이사항이 기재되어 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인으로서의 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 현저히 낮아졌습니다. 다만, HUG의 확약서 내용 및 관련 절차의 정확한 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 정릉동은 도시계획 상 용도지역 및 각종 규제(가축사육제한, 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)가 다수 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 가장 큰 쟁점이었던 HUG 임차권 관련 위험은 포기 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었습니다. 신축 건물이라는 점과, HUG의 높은 보증금액이 감정가에 반영되었을 가능성을 고려할 때, 현재의 감정가 또는 그 이하에서 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 공개된 매매 시세 정보와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 리스크가 거의 제거되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 2022년 사용승인을 받은 신축급 건물로, 내외부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 서울시 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 시세 유지/상승 가능성이 있습니다.

* 다세대주택으로, 향후 재건축 또는 가로주택정비사업 등의 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다 (단, 토지 이용 계획 상 제약 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 412,000,000원이며, HUG의 임차보증금은 398,000,000원입니다. 부동산 강제 경매 절차에 따라 본건 취득 시 임차보증금 인수 의무는 없습니다. 최근 매매 사례(2026년 5월)에서 동일 또는 유사 면적의 연립/다세대주택이 118,000,000원 ~ 234,000,000원에 거래된 점은 본건의 신축 연식(2022년)과 비교할 때 큰 시세 차이를 보입니다. 이는 해당 사례가 더 오래된 건물이거나, 물건의 상태, 층수, 향 등에 따른 차이일 수 있습니다. 본건의 신축 연식과 감정가를 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 80~90% 수준을 고려하되, 최근 시세와의 괴리를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. HUG의 임차보증금액(398,000,000원) 및 감정가(412,000,000원)를 참고하여, 주변 시세 조사 결과 및 향후 환금성, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 좋습니다. 잠재적 리스크 해소 및 신축 건물 가치를 감안하여, 380,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 기일 변경, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.