나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12191 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1741 스카이빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재한 ""솔샘고등학교"" 북동측 인근에 소재한 「스카이빌] 공동주택(다세대주택) 내에 위치하며 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 북측 솔매로에 마을버스 정류장이 위치하고 남측에 지하철 우이신설선의 ""솔샘역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리크지붕 5층의 공동주택(다세대주택)으로 사용승인일은 2022년 10월 13일입니다.
외벽: 미장판넬 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,냉난방,승강기,소방 및 방재시설, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 위치한 세장형의 토지로 인접 도로와 등고 평탄한 편입니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로2류(폭 8m~10m) 의 솔매로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),소로2류(폭 8m~10m)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12191 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1741 스카이빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설: "솔샘고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 북측으로는 솔매로에 마을버스 정류장이 있고, 남측으로는 지하철 우이신설선 "솔샘역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 완경사지대에 위치한 세장형 토지이며, 인접 도로와 등고 평탄한 편입니다.

* 도로: 북측으로 폭 8~10m의 소로2류인 솔매로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 윤OO입니다.

* 말소기준권리: 2023년 1월 11일자 윤호중 가압류(갑3)입니다.

* 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (대산건설주식회사) (갑2)

* 윤호중 가압류 (갑3, 말소기준권리) - 116,600,000원

* 낙원새마을금고 근저당 (을1, 말소) - 36,000,000원

* 근로복지공단 가압류 (갑4, 말소) - 4,360,000원

* 티케이엘리베이터코리아 가압류 (갑5, 말소) - 7,700,000원

* 이혜선 주택임차권 (을2, 말소) - 10,000,000원

* 윤호중 강제경매 (갑8, 말소) - 124,720,300원

* 등기부채권 총액: 174,660,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (보증금 10,000,000원, 차임 300,000원)

* 전입일자: 2023-10-20, 확정일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않으며, 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 주거 밀집 지역이므로, 소규모 점포나 서비스업 등 근린 상업 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2022년 10월 13일 사용승인 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕, 5층 건물 중 2층

* 마감: 외벽 미장판넬, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시.

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생, 급탕, 냉난방, 승강기, 소방 및 방재시설, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등으로 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 건물이 최신 연식이며 기본적인 생활 및 교통 편의시설을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수할 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 연식의 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 인근 유사 신축 빌라의 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 인근 유사 신축 빌라의 최근 매매 사례(2026년 6월, 40.72㎡, 487,000,000원 거래)를 분석한 결과, 본건(32.34㎡)의 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다. 감정가 대비 약 115% 수준인 290,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.