나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12118 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 102-14 동인씨엘로101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ‘7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선·경의중앙선· 경춘선 상봉역) 등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 '사무소'이나, 현황 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 기계식주차장설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약3~4미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12118 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO (한 )

감정가: 128,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 102-14 동인씨엘로 101동 2층 202호

건물 용도: 다세대주택 (공부상 '사무소', 현황 '주거용' 이용)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 2층 202호

준공 연도: 2018년 10월 2일

1.3. 면적 및 평가 정보

토지 면적: 7.21㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.21㎡ (약 2.18평)

건물 면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역' 남동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역임.

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선·경의중앙선· 경춘선 상봉역) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 2018-10-08 (주식회사동인디앤씨)

전세권 설정: 2021-02-19 (한고은, 125,000,000원) - 말소 기준 권리, 매각으로 소멸 예정.

임의경매 개시: 2025-03-21 (한고은, 125,000,000원) - 말소 예정.

기타 권리 (압류 등)은 모두 말소 예정으로 확인됨.

등기부채권 총액: 125,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 한고은 (전입일자 2021-02-19, 확정일자 2021-01-28)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, 전세권 설정 및 임의경매 신청인이 동일인이며, 해당 전세권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸 예정이고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없는 것으로 판단됨. 하지만, 임대 관계 미상이며, 권리 분석상 명확한 소멸 예정이라도 실제 명도 시 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요함.

3.3. 권리분석 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 전세권 설정 등기(2021.02.19) 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보임.

대항력 있는 임차인(한고은)이 존재했으나, 보증금 인수 금액은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 상봉역 인근으로, 대규모 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 형성된 지역임.

다양한 근린생활시설이 소재하여 이용이 편리함.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 본건과 면적 및 건물 연식 차이가 있음.

월디움상봉(2023년식) 32.653㎡ (약 9.88평)이 2026년 7월 37,300만원에 거래됨. 평당 약 3,777만원.

삼성빌라(2002년식) 76.09㎡ (약 23.00평)이 2026년 7월 28,500만원에 거래됨. 평당 약 1,239만원.

연세마을(2002년식) 51.08㎡ (약 15.45평)이 2026년 7월 35,000만원에 거래됨. 평당 약 2,265만원.

본건은 16.26㎡(약 4.92평)의 소형 다세대주택임.

본건의 감정가는 128,000,000원으로, 면적(4.92평) 대비 평당 약 2,601만원 수준임. 이는 비교적 신축 건물(2018년 준공)의 입지적 장점을 반영한 것으로 보임.

최근 거래 사례 중 건물 연식이 비슷한 연세마을(2002년식)의 평당가(2,265만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 본건 건물의 신축 연식(2018년)을 고려하면 시세가 더 높게 형성될 여지도 있음.

유사 면적(소형)의 최신 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있으며, 이는 향후 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상봉역 역세권으로 이마트, 홈플러스, CGV 등 대형 상업시설 및 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

주변에 봉화초등학교, 중랑초등학교, 상봉중학교, 대원외국어고등학교, 동성고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

정비구역, 재정비촉진지구 지정 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대감도 있으나, 개발 일정 및 방식에 따라 변동성이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인(한고은)이 존재했으나, 보증금 인수 금액은 없는 것으로 분석됨. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 물리적/현황 리스크

공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용 중임. 이는 추후 실사 시 확인이 필요하며, 등기부상 표기와의 차이에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있음.

본건 주변 지도 서비스를 통해 검색한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상봉역 주변 번화가 특성상 일부 유흥업소 밀집 지역과 인접할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동, 7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역 역세권에 위치한 소형 다세대주택임.

비교적 신축 건물(2018년 준공)이며, 주변 개발 호재(정비구역, 재정비촉진지구)를 품고 있어 향후 가치 상승이 기대됨.

권리관계는 명확하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됨.

다만, 소형 면적이라는 점과 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 상봉역 인근 소형 주택은 1~2인 가구 실수요 및 임대 수익을 위한 투자 수요가 꾸준함.

개발 호재: 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 높음.

안전한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

본건의 시세는 제공된 거래 사례와 비교 시, 건물 연식(2018년)과 면적(4.92평)을 고려할 때 감정가 수준(약 2,601만원/평)이 합리적인 수준으로 판단됨.

임차인(한고은)의 보증금 125,000,000원은 말소 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없음.

그러나 임차인이자 채권자인 한고은의 보증금 액수(125,000,000원)는 심리적인 지지선 역할을 할 수 있음.

유사 면적의 최신 거래 사례가 부족하고, 소형 면적 특성상 일반적인 평당가 기준 적용에 한계가 있음.

따라서, 안정적인 투자를 위해서는 감정가(128,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

추정 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.