나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12183 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12183 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매1계 2025타경12183 | 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 134,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12183 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 손OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층 204호이며, 용도는 다세대주택입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 21.33㎡ (약 6.45평)이며, 건물(전용)면적은 28.62㎡ (약 8.66평)입니다. 다세대주택이므로 건물면적은 전용면적으로 이해하시면 됩니다. 제시외 면적은 없습니다.

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운중학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로 형성되어 있습니다. 이는 실수요자들이 선호하는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통 수준으로 평가됩니다. 지하철역과의 직접적인 거리는 추가 확인이 필요하지만, 서울 시내 주거지로서의 기본적 교통 인프라는 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 모양이며, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입에 무리가 없습니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거 편의성 및 향후 재건축 시 용적률 측면에서 기본적인 안정성을 확보하고 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내부 마감은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 마감입니다. 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

3.2. 이용 상태

현재 다세대주택(빌라)으로 이용 중이며, 5층 건물 내 2층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자(주OOOOOOO)의 강제집행에 의해 진행됩니다. 강제경매의 경우 권리관계가 다소 복잡할 가능성이 있으므로 말소기준권리 및 후순위 권리관계를 명확히 분석해야 합니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상이며, 이해관계인 폐문 부재 중으로 보고되었습니다. 이는 명도(인도) 과정에서 점유자를 상대로 한 인도 명령 또는 명도 소송 절차 진행이 필요할 수 있음을 의미하며, 이 과정에서 시간과 추가 비용(명도 비용)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

4.3. 특이사항 및 주의사항

제시외 면적이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 다만, 폐문 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 상태는 현장 답사를 통해 반드시 최종 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

주위가 다세대 주택, 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지대이므로, 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 슈퍼, 편의점, 소규모 식당 등의 생활 밀착형 상권이 주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 정보

인근에 백운중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀를 둔 가구에 적합합니다. 도시가스 난방 및 승강기 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오 시설 여부

제2종일반주거지역 내의 다세대주택 밀집 지역이므로 대규모 산업시설이나 기피 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 주거 환경은 현장 방문을 통해 인근 쓰레기 처리 공간, 주차 환경 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크 (명도)

'이해관계인 폐문부재' 및 '임대관계 미상'은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 소유자 또는 대항력 없는 임차인일지라도 명도 협상이 원활하지 않을 경우 강제 집행 절차를 통해 명도를 진행해야 하며, 이는 입주 시기를 지연시키고 예상치 못한 명도 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 규제 및 개발 리스크

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치하여 주거 환경은 안정적이나, 건축물의 높이 제한(7층 이하)이 있어 향후 개발 시 용적률을 최대치로 활용하는 데 한계가 있을 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 리스크

내부 구조도의 신뢰성이 집합건축물대장상 도면에 기반하고 있어, 실제 내부 마감 상태나 누수, 결로 등의 하자는 현장 답사가 불가능했던 점을 감안하여 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건(로체펠리스 204호)은 서울 도봉구 쌍문동의 안정적인 주거 밀집 지역에 위치하며, 2층으로 접근성이 좋고, 승강기가 설치되어 있어 실거주 가치가 높은 다세대주택입니다. 감정가 2억 1천만원은 서울 지역 소액 투자 또는 실수요 목적의 주택 마련에 적합한 수준입니다.

7.2. 투자 포인트

최적의 주거지: 백운중학교 인근의 주거지대로서 실수요자에게 선호되는 위치입니다.

소액 투자 기회: 감정가가 비교적 낮게 형성되어 있어 소액으로 서울 지역 주택에 진입할 수 있는 기회입니다.

편의 시설 양호: 도시가스 난방 및 승강기 설치 등 기본적인 주거 편의 시설이 완비되어 있습니다.

**결론: 명도 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 점유 관계를 최대한 파악하고, 명도 비용 및 기간을 미리 산정하여 예상 낙찰가에 반영하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.**

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계