나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경686 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 890-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "성일중핟교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 통칭 "서울약령시장" 으로서 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하여 형성된 후면 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입은 불가능하나, 인근에 노선버스 정류장 및 남서측 인근에 지하철 제1호선 "제기동역" 이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 정방형으로서, 주거용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 동측의 세로를 연계하여 약령중앙로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 특정개발진흥지구(서울약령시한방특정개발진흥지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 도시관리계획 입안중(지구단위계획 수립중(건축과 협의)) 임.

제시목록 외의 물건

-..

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 평슬래브 지하1층 지상2층 건물로서, ('일반건축물대장' 상의 사용승인일 1992.01.14.일임) 외벽 : 장식용 적벽돌 쌓기 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 알미늄 칼라삿시 창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 "단독주택" 으로서, 지하1층(1가구), 지상1층 및 지상2층(1가구)은 주거용으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

- 제시외 건물 ㉠,㉡ 이 소재( "내부구조도" 참조)함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1). 대상물건의 임대관계는 미상임. (2). 대상물건의 확인 및 실지조사를 위해 소재지에 방문하였으나, 관계인 등의 부재로 건물 내부는 확인치 못하였으며, 내부구조도는 관할구청인 "동대문구청" 에서 발급한 공부상의"일반건축물대장"상의‘건축물현황도’를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와는 다소 상이 할 수 있으므로, 경매진행시 참고하시고, 경매참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경686 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 약령중앙로 33-7 (제기동 890-8)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도: 단독주택, 다가구용)

감정가: 949,541,210원

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

건물면적: 199.38㎡ (약 60.3평)

건물 제시외면적: 13.61㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (근거: 건물 등기부상 임의경매 개시 결정)

건물 구조: 조적조 평슬래브 지하 1층, 지상 2층

건축물 사용승인일: 1992년 1월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "성일중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 "서울약령시장"으로 통칭되며, 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 직접적인 진출입은 다소 어렵습니다. 다만, 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측 인근에는 지하철 1호선 "제기동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건의 동측에 세로를 연계하여 약령중앙로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 특정개발진흥지구(서울약령시한방특정개발진흥지구)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 현재 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 수립 중)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2012년 8월 3일 접수된 경동신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 하나은행, 전종범, 서초새마을금고의 근저당권과 국민은행, 현대캐피탈의 가압류, 동작구의 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 827,200,662원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강태석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.07.05. 대항력 없음.

* 유지영: 보증금 185,310,000원, 차임 0원, 전입 2013.07.18. 배당신고 2025.03.24. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (최상기, 김옥순): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2010.11.09, 확정 2010.11.09. 배당신고 2025.05.13. 대항력 있음.

인수해야 할 보증금은 한국토지주택공사의 70,000,000원입니다.

3.3. 주요 권리사항 요약

* 말소기준권리: 경동신용협동조합 근저당 (2012.08.03)

* 인수주의 권리: 한국토지주택공사 (임차인, 보증금 70,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 모든 권리 및 채권

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 제기동 일대는 국내 최대 한약재 전문시장인 "서울약령시장"을 중심으로 형성된 지역입니다. 이 지역은 한의약 관련 업소, 한의원, 한약국 등이 밀집해 있으며, 전통시장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합적인 상권입니다. 또한, 서울약령시장은 한의약문화축제가 개최되는 등 지역의 상징적인 장소로 자리매김하고 있습니다.

4.2. 상권 동향

서울약령시장은 600년의 역사를 가진 지역으로, 약령시한방특정개발진흥지구로 지정되어 한방산업 육성을 도모하고 있습니다. 서울특별시의 상권분석 서비스에 따르면, 동대문구는 관내 전통시장상권 비율이 높은 편이며, 제기동 일대에는 여러 전통시장과 상권이 분포합니다. 최근 인터넷 쇼핑몰 등의 영향으로 침체도 있었으나, 청계천 복원 등과 함께 다시 활기를 띠고 있습니다.

4.3. 토지이용계획 및 개발 가능성

본 물건지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 서울약령시한방특정개발진흥지구로 지정되어 있어 향후 한방 관련 특화 개발이 기대될 수 있습니다. 또한, 인근 지역에서 재개발 사업이 활발히 진행 중이거나 계획되어 있어, 지역의 전반적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 예를 들어, 제기제4구역은 주택재개발정비사업으로 아파트 단지 조성이 계획되어 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 수 있는 시설(예: 소각장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 대상 물건의 직접적인 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제기동 인근에 동대문환경자원센터(음식물쓰레기 처리시설)가 지하화되어 운영되고 있으나, 이는 공원 조성을 통해 주민 편의 시설로 활용되고 있으며, 직접적인 혐오 대상으로는 분류되지 않는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서울약령시장이 인접해 있어 한약재, 건강식품 관련 상점 이용이 편리합니다. 또한, 각종 근린생활시설, 병원, 은행 등이 소재해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 서울한방진흥센터에서는 박물관, 한방카페, 족욕체험장 등 다양한 복합문화 체험 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

대상 물건지 인근에 "성일중학교"가 소재하며, 그 외 다수의 초등학교 및 중학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설

제기동역 인근에 대규모 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 동대문역 일대 또한 쇼핑 및 문화의 중심지로서 다양한 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사 소속의 임차인(보증금 70,000,000원)이 존재하며, 대항력을 가지고 있어 명도 시 보증금 인수 또는 명도 협의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물(13.61㎡)이 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 명도 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1992년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 교통 불편

차량 진출입이 다소 어려운 점은 일상생활 및 물류 이동에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.5. 도시관리계획 입안 중

현재 지구단위계획 수립 중으로, 향후 건축이나 개발에 대한 제한 또는 변경 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 제기동, 서울약령시장 인근에 위치한 다가구주택으로, 지하철 1호선 제기동역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 서울약령시장의 상권 특성과 더불어 제2종일반주거지역, 특정개발진흥지구 지정으로 인한 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 노후 및 제시외 건물 포함 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 동대문구 제기동, 서울약령시장이라는 독특한 상권에 위치.

* 교통 편리성: 지하철 1호선 제기동역 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 우수함.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 및 한방특정개발진흥지구 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 약령시장, 근린생활시설, 교육시설 등 생활 편의성이 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 관리 및 활용 용이.

9. 예상 입찰가

감정가 949,541,210원에서 인수해야 할 보증금 70,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 건물의 노후도, 제시외 건물 처리 비용, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 검토하여 낙찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.