나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12086 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12086 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12086
• 주소: 서울특별시 성북구 화랑로18다길 26 토성하우스, 4층402호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12086 | 소재지: 서울특별시 성북구 화랑로18다길 26 토성하우스, 4층402호 | 감정가: 254,514,300원 | 최저가: 254,514,300원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12086 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 성북구 석관동 338-584에 소재하는 토성하우스 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12086 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 254,514,300원입니다.

토지 면적은 22.25㎡ (약 6.73평)이며, 건물 면적은 27.79㎡ (약 8.41평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외 면적은 9.90㎡ (약 3.00평)으로, 이는 매각에 포함되어 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 건물 상세 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며, 2019년 4월 16일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (호별 배치도 및 내부 구조도 참조)

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

석관동 338-584, 338-585, 338-586 번지에 걸쳐 있으며, 총 토지 면적은 22.25㎡ (약 6.73평)입니다.

토지이용계획상 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

석관동 338-585번지는 도로에 접해 있으며, 338-586번지는 도로에 저촉됩니다.

1.4. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치하며, 지하철 6호선 '상월곡역'에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 '상월곡역'과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 주위환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 절차에 따라 소유권 이전 및 기존 권리 소멸 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

특히, 제시외 건물(9.90㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 문제(이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 발생 여부 등)는 반드시 해당 기관(구청 등)에 직접 재확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다.

매각물건 명세서와 현황 조사서를 통해 상세한 권리 분석 및 현황 파악이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 석관동 일대는 주거지역이 주를 이루고 있으며, 상월곡역 주변으로 소규모 상업 시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

인근에 학교(상대보호구역 명시)가 있어 교육 환경은 보호되나, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 지구보다는 주거 중심의 상권 특성을 보이므로, 상업적 이용보다는 주거용으로의 가치가 더 클 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

지하철 6호선 상월곡역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선을 통해 지역 내 이동 및 타 지역 이동이 편리합니다.

주변에 각종 편의시설(소매점, 병원, 관공서 등)은 통상적인 주거 지역 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

단독주택, 다세대, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 환경으로, 다양한 주거 형태의 주민들이 거주하고 있습니다.

교육 환경 보호 구역으로 지정된 점은 자녀가 있는 가정에 긍정적일 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 제시외 건물(9.90㎡)과 관련된 행정 문제입니다. 이행강제금 부과 가능성, 원상회복 명령 가능성 등을 사전에 철저히 확인하고, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

건물 사용 승인일(2019.4.16.)이 비교적 최근이지만, 실제 건물 노후 상태 및 유지보수 상태는 직접 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 반드시 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 편리한 교통 환경과 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다.

비교적 최근에 지어진 건물(2019년 사용승인)이며, 감정가 대비 면적 등을 고려할 때 투자 가치를 고려해볼 만합니다.

그러나 제시외 건물과 관련된 행정적 문제, 임대 관계 불확실성 등은 반드시 사전에 철저히 파악하고 리스크를 관리해야 합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소한다면, 합리적인 가격으로 취득하여 주거용 또는 투자용으로 활용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1.교통 편의성

지하철 6호선 상월곡역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 도심 접근성이 우수합니다.

1.10. 2.주거 환경

다세대, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.10. 3.신축 건물

2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 리모델링 수요가 적을 수 있습니다.

1.10. 4.가치 상승 잠재력

향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.10. 5.경매 특성 활용

강제 경매 물건으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계