나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12086 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 '상월곡역' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '상월곡역' 및 버스정류장이
소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2019.4.16.)

외벽 : 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비,
주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서,
주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 석관동 338-584
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

- 석관동 338-585
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

- 석관동 338-586
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 제시외건물 ㉠(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금
부과 여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당
기관에 반드시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12086 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 254,514,300원

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지지분: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.79㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 '상월곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '상월곡역' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 건축물 현황

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 사용승인일은 2019년 4월 16일입니다.

외벽은 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지(석관동 338-584, 338-585, 338-586)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

석관동 338-586번지는 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 1월 30일 접수된 압류(광주세무서장)입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 공유자 지분 이전, 다수의 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(을3)이 존재하였으나, 말소 예정으로 권리상 매수인에게 인수되는 사항은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 전 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-06-17

확정일자: 2019-06-17

배당신고일자: 2023-10-10

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 6호선 '상월곡역' 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

최근 2026년 5월 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 2억 6천만원에서 3억 4천만원 사이에서 거래되었습니다.

구체적으로 2026년 5월 5일, 29.74㎡ 면적의 다세대주택이 4층에 30,000만원에 거래된 사례가 있으며, 본건(27.79㎡)의 면적을 고려하면 현재 시세는 약 2.8억원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 상월곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설은 추가 지도 검색 필요)

* 교육시설: 본건 소재지는 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있을 수 있습니다. (구체적인 학교 위치는 추가 지도 검색 필요)

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 도시 주거지역의 특성을 고려할 때, 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (정밀한 입지 분석을 위해서는 현장 방문 또는 상세 지도 검색이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재

건물 면적 외 제시외 면적 9.90㎡(약 2.99평)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 원상복구 의무 발생 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 해당 관청에 반드시 확인해야 합니다.

* 위반건축물 등재

집합건축물대장상 ‘위반건축물(402호 9㎡ 판넬구조, 주거용도 무단증축)’로 등재되어 있습니다. 이에 따른 이행강제금 부과 및 원상복구 의무 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

대지권의 목적인 토지 중 일부(석관동 338-586번지)가 도로에 저촉되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG 관련 인수조건 변경이 있다는 점은 계약 진행 시 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제공된 정보에 따르면 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 점을 감안하여, 전체 채무 규모 및 다른 담보 물건의 현황을 파악하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치한 역세권 다세대주택으로, 비교적 최근 준공(2019년)되어 기본적인 상품성은 양호한 편입니다.

특히 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인 입장에서 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

다만, 제시외 건물 존재, 위반건축물 등재, 일부 토지의 도로 저촉 등은 반드시 인지하고 관련 비용 및 행정적 제재 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선 상월곡역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있으며, 소형 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 기본적인 생활 인프라: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(27.79㎡)의 다세대주택 시세는 최근 실거래가(2026년 5월) 기준 약 2.8억원 수준으로 파악됩니다. (유사 사례: 29.74㎡, 30,000만원)

감정가는 254,514,300원입니다.

제시외 건물, 위반건축물 등재, 도로 저촉 토지 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 관련 복구 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 위 리스크 요인들에 대한 예상 비용을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.