나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11789 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층513호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11789 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층513호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2025타경11789 | 소재지: 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층513호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 105,472,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11789 (1)이며, 매각구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층 513호 오피스텔이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

감정가는 206,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 지하 3층/지상 18층 건물 내 제5층에 위치합니다.

건물의 전용면적은 17.76㎡ (약 5.37평)이며, 대지권(토지) 면적은 6.92㎡ (약 2.09평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

대상 물건은 지하철 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나는 트리플 역세권인 신설동역의 남동측 인근에 소재합니다.

도보로 지하철역 및 노선버스정류장 이용이 매우 용이하여 대중교통 이용 편의성이 최상급이며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에는 청계천이 인접하여 수변 조망권 및 환경적 이점이 있으며, 동북권의 주요 교통 요충지로서 제반 교통 환경은 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 상권이 활발한 지역입니다.

인근에 황학동 풍물시장, 가구시장 등 다양한 상권이 밀집해 있으며, 이마트, 홈플러스 등의 쇼핑시설과 롯데시네마, 관공서, 병원 등의 생활 편의시설 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

특히, 동대문 패션타운 종사자 약 15만 명을 비롯하여 인근 한양대, 경희대, 고려대 등 대학가와 인접하여 풍부한 임대 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 높습니다.

2.3. 생활 정보 및 기타

혐오시설 여부 확인 결과, 본 건 소재지(신설동 100-2) 인근에는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 동대문구 광역 차원에서 청량리역 인근의 노숙자 및 '밥퍼' 관련 이슈 등 지역 주민들의 개선 요구 사항이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 입찰 전 임장 시 광역 환경 요소를 고려해야 할 부분입니다.

토지는 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 5m, 남서측 약 13m 포장도로에 접해있습니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무 관계는 비교적 단순해 보입니다.

다만, 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으며, 임대관계는 미상(미확인)으로 명도(집행)에 대한 리스크가 존재합니다.

매각은 토지/건물 일괄매각이므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 미상인 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 점유자에 대한 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 대상 토지의 토지이용계획상 '도시관리계획 입안중(지구단위계획 재정비)'이라는 문구가 있어, 향후 개발 계획에 따라 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 관련 내용을 동대문구청 도시계획과를 통해 심층 확인할 필요가 있습니다.

셋째, 일반상업지역의 업무시설로서 상대적으로 높은 경쟁률을 보일 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 신설동역 트리플 역세권(1, 2호선, 우이신설선) 초근접 입지로, 임차인 선호도가 매우 높습니다.

풍부한 임대 수요: 동대문 패션타운 종사자 및 인근 대학생을 배후로 하는 공실 리스크가 낮은 투자 환경입니다.

신축급 건물: 2021년 8월 3일에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축급에 속하여 임차인 모집에 유리합니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 약 5.37평의 소형 오피스텔로, 소액 임대 투자처로 적합합니다.

3.4. 종합 의견

본 건은 서울 도심의 트리플 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 측면에서 매우 우수하며 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 현재 입안 중인 지구단위계획 재정비의 내용을 반드시 확인하여 투자 안전성을 확보해야 합니다.

경쟁이 치열할 수 있으므로, 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 철저히 조사한 후 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계