나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11789 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 ""신설동역(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신설동역(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층 / 지상 18층 건물 내 제5층 제513호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 북동측으로 노폭 약 5미터 내외, 남서측으로 노폭 13약 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신설동 100-2 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(지구단위계획 재정비 (도시계획과 협의)), 건축선(세부사항 건축과 문의)

신설동 92-73 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(지구단위계획 재정비 (도시계획과 협의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 5층513호

1.2. 건물정보

건물명: 청광플러스원 청계Ⅱ

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 3층 / 지상 18층 중 5층 513호

전용면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021-08-03)

1.3. 토지정보

토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

이용현황: 주상용 건부지

1.4. 경매정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11789 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한 )

감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

1.5. 특이사항

HF 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 교통

신설동역(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선) 남동측 인근에 위치하며, 도보 거리에 노선버스정류장 및 신설동역이 소재하여 교통이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

2.2. 주변환경

본 대상물건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 신설동역 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조경빈 (조 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-21

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다 (2026.03.11. 접수).

이에 따라 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 02월 05일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (갑5)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다 (개요 없음).

본 건의 경우, 임차인 조경빈의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 신설동역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 오피스텔 및 상가 등이 혼재하는 지역 특성상 소액 투자 또는 실거주 목적으로도 접근하기 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

신설동역을 중심으로 교통 및 각종 편의시설 이용이 편리하며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 "도시관리계획 입안중(지구단위계획 재정비)" 항목이 명시되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 용도 및 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* "대공방어협조구역"으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 오피스텔 이용 및 건축 행위에 큰 제약을 주지 않는 경우가 많습니다.

* 주변 환경 정보 분석 시, 별도로 확인된 혐오시설은 없으며, 제공된 정보에 따르면 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로서, 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 임대차 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 본 건의 가장 큰 강점입니다. 감정가 대비 시세가 양호하고, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 공실 발생 가능성이 낮아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 향후 시세 상승 또한 예상해 볼 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 초역세권 (신설동역) 입지

* 인수되는 임대차 보증금 없음 (0원)

* 풍부한 임대 수요와 안정적인 임대 수익 가능성

* HUG의 임대차 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인한 권리관계 명확성

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

최근 매매 사례: 2024년 5월 13일, 17.5555㎡ 기준 200,000,000원 (3층)

인수 보증금: 0원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가와 최근 매매 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 거래된 유사 면적의 물건이 2억원 수준임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 6백만원을 기준으로 하되, 시장 경쟁 상황 및 낙찰률을 고려하여 195,700,000원 ~ 216,300,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.