나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11982 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""망우역(경의중앙선)"" 남측 인근에 위치하며 주위는
상업용시설, 주거및상업시설, 아파트, 다세대주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 망우역(경의중앙선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구분건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 벽돌쌓기마감, 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 옥내주차장, 도시가스 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m내외 도로와 접하여 건물로의 차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정
비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권 등기되어 있음.(등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울북부지방법원 2025타경11982 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-7 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 324,000,000원

토지면적: 37.72㎡ (약 11.41평)

건물면적: 69.70㎡ (약 21.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 민OO (임차인 민선오와 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 경의중앙선 망우역 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 상업시설, 주거 및 상업 혼합 시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통은 인근 버스정류장과 망우역을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

부정형의 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접하여 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 24일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11982)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 선순위이거나, 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

* 등기부 요약에 따르면, 을구 6번으로 2024년 7월 26일 민선오 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 권리금액은 180,000,000원입니다. 이 권리는 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다.

* 주택임차인 민선오는 전입일자 2017년 1월 23일, 확정일자 2017년 1월 2일(최초), 2020년 12월 31일(1차 증액), 2022년 12월 28일(2차 증액)자로 총 보증금 220,000,000원, 차임 200,000원의 계약을 유지하고 있으며, 대항력이 있습니다.

* 채권자 민OO와 임차인 민선오가 동일인으로 추정되며, 임차인이 직접 강제경매를 신청한 사건입니다. 임차인의 총 청구금액은 239,621,917원입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리에 대한 사항으로 보이며, 상술한 임차인 민선오의 보증금 중 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수할 위험이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 서울 중랑구 망우동 456-8번지 소재 '지은아트빌B동'(2007년 건축, 전용면적 52.93㎡)이 280,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 52.93㎡ 기준 약 528만원/㎡의 시세입니다.

* 2026년 5월 거래된 서울 중랑구 망우동 458-10번지 소재 '드림캐슬'(2019년 건축, 전용면적 44.6㎡)이 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 44.6㎡ 기준 약 897만원/㎡의 시세로, 신축 건물임을 감안할 때 높은 가격대입니다.

* 본 물건은 1993년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 69.70㎡입니다. '지은아트빌B동'의 평당 단가(약 528만원/㎡)를 적용하면, 69.70㎡ 기준 약 368,000,000원의 가치가 추정될 수 있습니다. 이는 감정가 324,000,000원과 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준이나, 건물 연식의 차이를 고려해야 합니다.

* 다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 있어, 실제 거래가 가능한 시장 가치는 이를 반영하여 낮게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 망우역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 망우역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존합니다.

* 혐오시설: 일반적인 인터넷 검색 결과, 해당 물건 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 민선오의 보증금 인수 위험입니다. 총 보증금 220,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있으며, 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 건축된 지 30년이 넘어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발 계획의 불확실성 및 진행 과정에서의 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 망우역 역세권에 위치하며 재정비촉진지구에 속해 있어 미래 가치를 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 높다는 점이 가장 큰 단점입니다. 임차인의 보증금 중 얼마만큼이 배당을 통해 변제될 것인지, 혹은 전액 인수해야 하는지에 대한 철저한 사전 조사 및 분석이 필수적입니다. 이러한 권리상의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 망우역 초역세권 입지로 교통 환경 우수.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 및 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험을 감수할 경우, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 큰 고위험 물건입니다. 총 보증금 220,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못하는 금액이 발생할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 높은 할인율을 적용한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 감정가는 324,000,000원이며, 시장 가격은 이와 유사하거나 약간 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 인수해야 할 보증금 리스크를 감안하면, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가격을 결정해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 약 60% 수준으로 제시하며, 이는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

예상 입찰가: 194,400,000원

* 상기 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황, 법원 경매 절차 진행 상황, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 낙찰 후 인수하게 될 임차인 보증금 잔액을 고려하여 총 매입 비용을 반드시 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.