나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12205 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 202-43 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12205 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 202-43 다가구주택 경매

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서울북부지방법원 경매1계 2025타경12205 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 202-43 | 감정가: 699,817,920원 | 최저가: 447,883,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호 서울북부지방법원 2025타경12205 (1)

용도 다가구주택 (토지/건물 일괄매각)

소재지 서울특별시 성북구 정릉동 202-43

감정가 699,817,920원

경매구분 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적 102.00㎡ (약 30.86평)

건물면적 232.97㎡ (약 70.47평, 주택 본 건물)

제시외 건물 면적 26.00㎡ (약 7.87평, 일괄매각 포함)

총 건물면적 258.97㎡ (약 78.33평)

건물구조 벽돌조 평슬라브지붕 3층 다가구용 단독주택

특이사항 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모의 공동주택 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

주변 환경은 주거지로서의 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

비록 직접적인 위치 정보는 아니나, 인근 지역에 우이신설선 정릉역이 소재하여 지하철 접근성도 고려할 수 있는 입지입니다.

2.3. 토지 현황

인접 필지 대비 완경사(약간 경사진)의 부정형 토지이며, 현재 다가구용 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 약 4M 도로, 북서측으로 약 2M 보행 가능한 도로에 접하고 있어 차량 접근성과 보행 편의성을 모두 갖추었습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 향후 재개발 또는 리모델링 시 층고 제한이 있음을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

본 물건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

주의사항에 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있어, 매수 시 건물 전체(본 건물 + 제시외 건물 26.00㎡)를 취득하게 됩니다. 제시외 건물은 보통 증축되거나 구조 변경된 부분을 의미하며, 매각에 포함되어 있으므로 명도 시 문제가 될 가능성은 적습니다.

3.2. 채권/채무 관계

소유자는 이OO, 채권자는 유OO입니다.

부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 경매가 진행 중인 건입니다.

**등기부상 선순위 권리 및 말소 기준 권리는 별도의 등기부 현황 검색이 필요하나, 강제경매의 경우 통상 채권자가 경매를 신청하기 위해 소유자에 대한 집행권원을 확보한 상태이므로, 입찰 전에 등기부 등본을 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수 권리(예: 최선순위 전세권, 선순위 가등기 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.**

3.3. 임대차 관계

감정평가서에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

**실제 점유자 및 임차인의 현황 파악을 위해 현황조사서와 전입세대 열람 내역 등을 반드시 확인하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 이를 인수할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.**

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활 편의시설

본건 주위는 주택지대로서, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설(식당, 마트, 편의점 등)이 산재해 있을 것으로 추정됩니다.

숭덕초교가 인근에 있어 기본적인 교육 시설은 갖추고 있으나, 주요 상업지구 및 대형 병원/마트 등은 도보권보다는 차량 또는 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다.

4.2. 교육 환경

숭덕초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에는 편리한 환경을 제공합니다.

제2종일반주거지역(7층이하) 내 상대보호구역이 지정되어 있어, 교육 환경은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 리스크 (Undesirable Facilities)

성북구 정릉동 일대는 일부 지역에서 공영차고지 문제 등 혐오시설과 관련한 주민 반발 이슈가 보고된 바 있습니다. **본 물건지 주변의 정확한 거리를 추가 확인하여 실제 영향을 판단해야 하며, 이 외에 폐기물 처리시설 등 다른 혐오시설이 있는지에 대한 정밀한 조사가 필요합니다.** 또한 완경사 지형의 특성상 건축물의 노후도 및 재건축/리모델링 시 공사 난이도 및 비용 증가 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 내 주거지역에 위치한 3층 다가구주택으로, 토지면적 약 30.86평, 건물 연면적 약 78.33평에 달하는 비교적 규모 있는 물건입니다.

**다가구주택 특성상 임대수익을 창출하기에 용이하며, 제2종일반주거지역(7층이하)에 위치하여 장기적으로는 주택 가치 상승을 기대할 수 있습니다.**

감정가 6억 9천만 원대로 형성되어 있으며, 입지적 강점(초등학교 인근, 버스 정류장 근접)을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 임대 수익 창출: 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름 확보가 가능합니다.

2. 주택 밀집 지역: 실수요가 꾸준한 서울 성북구 내 주택 밀집 지역에 위치하여 공실 우려가 낮습니다.

3. 재건축/리모델링 잠재력: 제2종일반주거지역에 속하며, 토지면적이 30평대로서 향후 건물 노후도에 따라 리모델링 또는 신축을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다. 다만, 7층 이하 제한과 완경사 지형을 고려해야 합니다.

**권리분석 상 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 제시외 건물의 법적 문제 유무를 입찰 전에 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.**

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계