나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11998 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 102동 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11998 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 102동 3층304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경11998 | 소재지: 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 102동 3층304호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 211,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 서울북부지방법원 2025타경11998 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 102동 3층304호에 위치한 다세대주택(단지형)입니다.

감정가는 331,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 건물 전용면적은 25.37㎡(약 7.67평)이며, 토지 지분은 17.46㎡(약 5.28평)입니다. 다세대주택의 특성상 분양면적은 감정평가서상 별도로 제시되지 않았으며, 2019년에 준공된 비교적 신축급의 6층 건물 중 3층에 해당합니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 강제경매로 진행되는 물건입니다.

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 지하철 4호선 한성대입구역 동측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황 역시 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 한성대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 '보통' 수준으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 및 법적 분석

2.1. 물건 현황 및 건축 구조

본 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 내 제3층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태는 다세대주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 전용면적은 25.37㎡(약 7.67평)입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로, 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거지역으로서의 안정성을 가집니다.

법적 제한사항으로는 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변) 등이 존재합니다. 인접 도로는 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채권 회수를 목적으로 진행되므로 권리 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 **임대관계 미상**입니다. 임차인이 존재하는지 여부, 존재한다면 대항력 유무 등을 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 또한, 감정평가서상 **내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했다**는 점을 고려하여, 현황도와 실제 내부 이용상황이 상이할 수 있는 리스크를 인지해야 합니다. 낙찰 후 명도 진행에 대한 철저한 계획과 비용 산정이 필요합니다.

3. 투자 분석 및 결론

3.1. 상권 및 생활 정보

본건은 지하철 4호선 한성대입구역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하여 서울 도심으로의 접근성이 높습니다. 역 주변으로는 대학 상권 및 주거 밀집 상권이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경은 아파트와 다양한 주택이 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 주변 지역은 주택가와 근린생활시설 중심이라 특이한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 핵심적인 리스크는 **점유자 및 임차인 미상** 문제입니다. 폐문부재로 인해 임대차 관계 및 내부 이용 상황 확인이 불가능했으므로, 낙찰 후 명도 저항이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층이하) 및 대공방어협조구역 등으로 인해 개발 행위에 제한이 있으며, 이는 추후 건물의 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

3.3. 투자 포인트 및 종합 의견

본 물건은 **지하철 4호선 역세권 인근**의 **2019년 준공 신축급** 다세대주택이라는 점이 최대 투자 포인트입니다. 서울 도심 접근성이 우수하고, 비교적 소액으로 역세권 주택에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

**투자 포인트:**

1) 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수한 4호선 한성대입구역 역세권 입지

2) 건축 연한이 짧아 선호도가 높은 신축급(2019년 준공) 다세대주택

3) 전용면적 25.37㎡(약 7.67평)의 실속형 면적으로 1~2인 가구 실수요에 적합

**종합 의견:**

뛰어난 입지와 신축급 건물 상태는 긍정적이나, 임차인 미상 및 내부 현황 미확인으로 인한 **명도 리스크에 대한 철저한 대비**가 필요합니다. 입찰 전 관할 주민센터 및 현장 조사를 통해 점유 관계를 최대한 파악하는 것이 중요합니다. 시세 파악을 통한 보수적인 입찰가 산정으로 리스크를 상쇄해야 할 것입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계