나이스옥션 법원경매 수원 2025타경964 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 1동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제3층 제305호로서,
외벽 : 강화유리 및 타일붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 기준시점 현재 상업용으로 이용중임.(기준시점 현재 제303호~제305호가 벽체구분없이 학원으로 이용중임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로변, 북측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

건축물대장 도면 상 제305호는 구분되어 있으나, 현재 제303호~제305호까지 벽체구분없이 학원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수(303호, 304호)와 벽체 구분없이 학원으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경964 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자 주건축물 1동 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 555,000,000원

토지 면적: 35.71㎡ (약 10.80평)

건물 면적: 131.04㎡ (약 39.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 능실초등학교에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지가 배후 수요로 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 밀집한 상가지대에 해당하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

서측으로는 광대로, 북측으로는 중로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도의 언급은 없었으며, 능실초등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 근린생활시설이 입지하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 29일 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 요약: 본 건의 근저당권, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 사항이 확인됩니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 492,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 12월 30일

확정일자: 미확인

배당신고일자: 2025년 03월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원이 인수될 가능성은 낮으나, 확정일자가 미확인되어 배당 여부를 추가 확인해야 합니다.

인수 보증금: 현재까지 파악된 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 전형적인 근린상권에 속해 있습니다.

주변 상권은 주거 지역의 수요를 충족시키는 다양한 업종(음식점, 학원, 병원, 편의점 등)으로 구성되어 있습니다.

현재 303호, 304호와 함께 학원 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 교육 관련 업종이나 기존의 학원 운영 형태를 유지할 경우 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층부터 지상 8층까지 있으며, 본건은 3층 305호입니다. 2021년 4월 19일에 사용 승인되었습니다.

편의 시설: 건물 내에 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

구분건물 사용 현황: 건축물대장 상으로는 305호로 구분되어 있으나, 실제로는 옆 호수(303호, 304호)와 벽체 구분 없이 하나의 공간(학원)으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 구분 등기 복원 또는 별도 구획 시 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

공부와의 차이: 현재 이용 상태와 공부 상의 구분 표기가 일치하지 않아, 추후 활용 계획에 따라 이를 조정해야 할 수 있습니다.

임차인 정보: 임차인 이 씨는 대항력이 없으나, 확정일자 미확인으로 배당 절차 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 호매실동의 배후 주거 단지를 기반으로 하는 근린상가 건물로, 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

특히, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

다만, 공부와 달리 여러 호실이 통합되어 사용되고 있어, 향후 용도 변경이나 구분 활용 시 추가적인 공사 및 행정 절차가 필요할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 배당 신고 내역 및 확정일자 유무를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 단지를 통한 수요 확보 가능성

* 현재 학원 등으로 활용 중인 점을 고려한 업종 전환 용이성

* 대로 및 중로에 접한 우수한 접근성

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 비교적 안전한 투자 가능성 (말소기준권리 하 모든 권리 소멸)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 555,000,000원을 기준으로, 현재 채무 총액, 시장 상황, 그리고 현황과 공부상의 차이로 인한 잠재적 리스크 및 수리/인테리어 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 인수할 보증금이 없고 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 점을 감안하여, 공격적인 입찰 시 약 450,000,000원에서 480,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.