나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11868 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 13-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 성북구 하월곡동 소재 ""동덕여자대학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 ""월곡역"", ""상월곡역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 무난한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 ""주상용"" 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-18)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

지1층부터 지상3층까지 ""근린생활시설""등, 지상4층은 ""주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

전체층 위생 및 급배수시설 등을 갖추었고 지상4층은 난방설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 등에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11868 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 13-25

* 용도: 근린주택

* 감정가: 3,329,369,040원

* 토지면적: 274.00㎡ (약 82.9평)

* 토지지분: 274㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 630.30㎡ (약 190.7평)

* 건물지분: 630.3㎡

* 건물 제시외면적: 27.00㎡ (약 8.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 윤OO

* 특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는 임차인, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 공유물분할경매, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 ""동덕여자대학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 ""월곡역"" 및 ""상월곡역"", 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

* 본건은 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 ""주상용"" 건부지입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 35m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 윤석진의 임의경매 개시결정입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1996-02-01): 윤석미 외 2명 (협의분할에 의한 상속)

* 임의경매 (2025-02-14): 윤석진 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (1989-01-19): 허복자

* 소유권이전 (2024-08-26): 윤석미 외 2명 (화해권고결정)

* 임의경매 (2025-02-14): 윤석진 (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인 (주)노바이텍노영주: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2022-11-25, 대항력 있음.

* 임차인 명호석(바람소리): 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2025-04-15, 확정일자 2025-04-15, 배당신고일자 2025-04-25, 대항력 없음.

* 임차인 이완규: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2017-01-20, 대항력 있음.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 이완규(전입 2017.01.20, 보증금 40,000,000원) 및 (주)노바이텍노영주(전입 2022.11.25, 보증금 20,000,000원)는 대항력이 있습니다.

* 따라서 상기 임차인들의 보증금 60,000,000원(40,000,000원 + 20,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 및 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 동덕여자대학교 인근에 위치하여 학생 및 대학가 상권을 형성하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 유동인구와 잠재적 소비력이 기대됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 금액은 29,800만원 ~ 34,000만원 수준으로, 지역 내 부동산 시장의 활성화를 시사합니다. 다만, 본건은 근린주택으로 개별 다세대 주택과는 비교 시 차이가 있습니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 동덕여자대학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 6호선 월곡역, 상월곡역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 현재 건물은 지1층부터 지상 3층까지 근린생활시설, 지상 4층은 주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이완규(4,000만원), (주)노바이텍노영주(2,000만원)의 보증금 합계 6,000만원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 별도 건물(27.00㎡)이 존재하며, 이에 대한 처리 방안 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물에 대한 전반적인 임대 관계가 미상으로, 실제 수익률 분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공유물분할 경매: 재산의 분할을 목적으로 하는 경매로, 절차상 복잡성이나 향후 소유권 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상계동 일대 재개발 및 도시정비 사업 진행 가능성이 있으므로 장기적인 지역 개발 계획을 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동덕여자대학교 인근에 위치한 근린주택으로, 역세권의 편리한 교통과 대학가 배후 수요를 바탕으로 상업 및 주거 용도의 잠재력이 높은 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 제시외 건물 존재, 그리고 공유물분할 경매라는 특수성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동덕여자대학교와 가까워 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 지하철 6호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 접근성이 우수합니다.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 수익 창출 기회를 가질 수 있습니다.

* 주변 부동산 시장의 꾸준한 거래 추세를 볼 때, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 3,329,369,040원이나, 대항력 있는 임차인 보증금 60,000,000원 인수 부담, 제시외 건물 처리 비용, 공유물분할 경매의 특수성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 주변 다세대주택의 매매가를 바탕으로 산정한 지역 시세는 본건 근린주택의 가치 산정에 직접적인 적용에는 한계가 있습니다.

보수적인 접근으로, 현 시세 및 리스크 요인을 반영하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 2,300,000,000원 ~ 2,600,000,000원

따라서, 본건에 대한 최종 예상 입찰가는 약 2,400,000,000원으로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 임차인 현황을 재확인하고, 법률 전문가와 상담하여 인수해야 할 권리 및 예상되는 모든 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.