나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11877 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 401-1 스마트빌 씨동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""북한산보국문역(우이신설선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차랑 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 우이신설선인 ""북한산보국문역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 씨동 502호로서
외벽 : 벽돌 및 석재 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어재 마감.
바닥 : 타일 마감 등.
창호 : 샤시 창호 등 임.

이용상태

방2, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니 등으로 구성된 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 공동현관통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11877 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 277,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 401-1 스마트빌 씨동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보:

건축년도: 2020년 (사용승인 2021년)

층수: 5층

구조: 철근콘크리트구조

전용면적 (건물면적): 35.63㎡

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

토지면적 (대지권): 23.48㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경.

주의사항: (제공된 정보에 특정 명시 사항 없음)

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""북한산보국문역(우이신설선)"" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 우이신설선인 ""북한산보국문역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을1, 갑5) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상, 토지 등기부 을구 8번 지역권 설정 등기는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 박 )

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 6월 9일

배당신고일자: 2023년 8월 16일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전 : 박 )가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1)은 말소 대상입니다.

HUG 보증 관련으로, 임차인은 대항력이 없으며 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 등기부 현황

토지 등기부요약:

갑6, 갑15: 소유권 이전 (2007-01-22, 2020-03-30)

을8: 지역권 설정 (2020-09-02, 매수인 인수)

집합건물 등기부요약:

갑1, 갑3, 갑4: 소유권 보존 및 이전 (2021-02-05, 2021-07-30)

을1: 주택임차권 (박 , 329,000,000원, 2021-08-16 접수, 말소 대상)

갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 329,000,000원, 2025-02-17 접수, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 토지 0원, 집합건물 329,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준) 분석:

- 정릉동 266-63 (한은빌라 나동, 다세대, 1986년식, 38.76㎡) : 118,000,000원 (약 304만원/㎡)

- 정릉동 266-149 (삼성홈타운, 다세대, 2004년식, 53.22㎡) : 140,000,000원 (약 263만원/㎡)

- 정릉동 266-118 (건일테크빌, 연립, 2002년식, 55.68㎡) : 234,000,000원 (약 420만원/㎡)

본건 물건(도시형생활주택, 2021년 완공, 35.63㎡)과 비교 시,

- 본건은 건물 연식이 2020년(사용승인 2021년)으로 제공된 주변 시세 물건들보다 훨씬 신축입니다.

- 주변 다세대/연립 주택 시세는 118백만원 ~ 234백만원으로 형성되어 있으나, 본건의 신축 연식 및 도시형생활주택이라는 특성을 감안할 때, 제공된 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다.

- 신축 건물임을 감안하면, 제공된 시세보다는 더 높은 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

북한산보국문역(우이신설선) 인근으로 교통 환경이 우수합니다.

주거 지역으로 기본적인 근린생활시설이 분포합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 외부 조사를 권장합니다.)

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

내부 구조: 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니로 구성된 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 공동현관통제설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내 위치하며, 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

토지 등기부상 지역권 설정 등기가 매수인에게 인수됩니다. 이는 향후 토지 사용에 제약을 주거나 추가 비용이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있으므로, 해당 지역권의 정확한 내용 및 영향력을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

HUG와의 확약서에 따라 대항력은 없으며 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로, 임차인 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 서류의 세부 내용을 정확히 확인하는 것이 안전합니다.

6.3. 시세 변동 리스크

제공된 주변 시세 데이터는 주로 오래된 연식의 다세대/연립 주택으로 구성되어 있어, 본건 신축 도시형생활주택의 실제 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 향후 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 북한산보국문역 역세권이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2021년 완공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 내부 구조도 실용적으로 구성되어 있습니다.

권리 분석 상, 매수인에게 인수되는 지역권 설정 등기가 유일한 부담이며, HUG 보증 관련 임차인 이슈는 긍정적으로 해결된 것으로 보입니다.

주변 시세가 본건의 신축 연식 및 입지에 비해 다소 낮게 형성되어 있는 점은 시세 분석 시 주요 고려 사항입니다. 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 신축 소형 주거 상품

북한산보국문역(우이신설선) 도보 이용이 가능한 역세권에 위치합니다.

2021년 완공된 신축급 건물로, 최신 설비와 좋은 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

35. 63㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. HUG 인수 조건 변경으로 인한 부담 완화

주택도시보증공사(HUG)와 임차인(박 ) 간의 확약으로 인해, 낙찰자는 보증금 미인수 및 잔존 청구권 포기 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 권리 관계를 단순화하고 금전적 부담을 줄여주는 긍정적 요소입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 최근 매매 사례는 건물 연식이 오래되었거나(1986년~2002년) 본건과 면적/종류가 달라 직접적인 시세 적용에 한계가 있습니다.

- 최근 매매 사례(2002년식, 55.68㎡)의 최고가는 234,000,000원 (약 420만원/㎡)입니다.

- 만약 본건(35.63㎡)에 이와 유사한 수준의 ㎡당 가격을 적용하면 약 150,000,000원 수준으로 계산됩니다.

- 하지만 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 이러한 오래된 시세와는 상당한 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

9.2. 종합적 판단 및 예상 입찰가

주변 시세 데이터가 신축 건물 가치를 정확히 반영하지 못하는 점, 그리고 본건이 가진 신축이라는 장점 및 역세권 입지를 고려할 때, 감정가(277,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

매수인이 인수해야 하는 지역권 설정 등기가 존재하나, 임차인 관련 리스크는 HUG 확약으로 해소된 점을 감안합니다.

안정적인 투자를 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 193,900,000원 ~ 221,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.