나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11967 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 경의중앙선 ""상봉역"" 남서측 인근에 위치한 ""로젠하임"" 단지 내에 소재한 오피스텔으로 주변은 우체국,상업 및 업무용 건물,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호합니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치하며 제반 대중 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 9층 업무시설 건내 제6층 제606호의 오피스텔으로 사용승인일은 2019년4월19일입니다
외벽: 미장 석재 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

오피스텔으로 이용되고 있습니다

설비내역

위생,급배수,난방,도시가스,화재방재설비 ,주차장시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 40m인 망우로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;132m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)(관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>
건축선(건축과별도문의)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11967 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 6층 606호

용도: 오피스텔

감정가: 173,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

건물지분: 17.84㎡ (약 5.40평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 오피스텔 건물 내 제6층 제606호

사용승인일: 2019년 4월 19일

외벽: 미장 석재 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 경의중앙선 "상봉역" 남서측 인근에 위치한 "로젠하임" 단지 내 오피스텔입니다. 주변에는 우체국, 다양한 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(경의중앙선 상봉역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 또한, 본건 남측으로 폭 약 40m의 망우로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전(매매) 등의 이력이 확인됩니다.

가장 중요한 권리로서, 2025년 2월 24일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11967)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 남경희

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 3월 2일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 상, 을구 1번 주택임차권(권리자: 남경희, 권리금액: 160,000,000원)이 존재하며, 해당 권리의 말소 구분은 "인수"로 기재되어 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024년 5월 9일 제75682호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 임차인의 보증금 160,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다.

다만, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되거나, 다른 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관 또는 경매 컨설턴트를 통해 정확한 인수 여부를 재확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11967)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(로젠하임) 내 4층, 전용면적 16.14㎡의 오피스텔이 2024년 12월 10일에 155,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(6층, 17.84㎡)의 감정가 173,000,000원과 비교 시, 면적당 가격은 유사하거나 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세

본건의 감정가는 173,000,000원이며, 전용면적 17.84㎡ 기준 평당 약 9,697,309원의 수준입니다. 이는 최근 거래 사례(16.14㎡, 155,000,000원)의 평당 약 9,603,469원과 비교하여 유사한 가격대를 형성하고 있음을 보여줍니다. 다만, 해당 거래가 다른 층수와 면적의 물건이었음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 우체국 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 "상대보호구역"으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 관계에서 교육환경보호법이 적용될 수 있습니다. 정확한 내용은 관할 교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 임차인 남경희 씨의 보증금 160,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구가 존재하므로, 경매 배당 결과에 따라 상당 금액의 보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 본 건의 투자 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.2. 기타 권리 및 제한 사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등에 해당할 수 있으며, 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 상봉역 인근의 우수한 교통 환경 및 생활 편의 시설 접근성

* 비교적 최근에 건축된 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 부동산 강제경매로 진행되어 권리관계 파악 용이 (단, 임차인 관련 리스크는 별도 확인 필수)

단점:

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성 (가장 큰 위험 요소)

* 최근 매매가 대비 감정가의 적정성 검토 필요

* 향후 건물 이용에 제약이 될 수 있는 토지이용계획 상 제한 사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

상봉역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 만약 임차인 보증금 인수 리스크가 해소되거나, 인수 금액이 합리적인 수준으로 관리된다면, 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 거래 사례(16.14㎡, 155,000,000원)를 참고하면 시장 가치는 감정가 수준에서 형성된 것으로 보입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 보증금 160,000,000원에 대한 인수 가능성입니다.

만약 인수 보증금 합계가 0원이 아닌, 실제 인수해야 하는 금액이 발생한다면, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 금액이 없다는 전제 하에, 감정가 대비 약 15%의 할인율을 적용하여 산정한 보수적인 가격입니다.

9.2. 예상 입찰가

147,000,000원 ~ 155,000,000원

*주의: 임차인 보증금 인수 여부는 가장 중요하게 확인해야 할 사항입니다. 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 상기 예상 입찰가는 매우 높을 수 있으며, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 큽니다. 따라서 입찰 전 반드시 관련 전문가와 상의하여 정확한 권리 분석 및 예상 낙찰가 재산정을 거치시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.