나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11933 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 '중흥초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선(중화역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중
제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020.11.03)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11933 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 99-16 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2020.11.03

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 '중흥초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선(중화역)이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

토지형상 및 이용상태: 본 건은 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건 필지 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11933) (등기부상 을3, 접수일자 2023-06-01)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최송미)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-19

* 확정일자: 2021-04-19

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차 진행 시 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 다원건축주식회사 (2020.11.16)

* 소유권 이전: 강광일 (2021.04.27) - (매매)

* 주택임차권: 최송미 (268,000,000원, 2021.04.19 전입/확정) - (말소 대상)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (268,000,000원, 2023.06.01 접수) - (말소기준권리)

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근 시설: 중흥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 지하철 7호선 중화역 및 버스정류장이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 중화역을 통한 서울 도심 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

교육: 중흥초등학교가 도보 통학 가능 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권: 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행된 경매이며, 등기부상 최송미 임차인의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다. HUG의 확약서에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 29.17㎡(약 8.82평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

주변 환경: 본 건 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 지하철 7호선 중화역과 가까워 교통이 편리하고, 초등학교가 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 권리 관계상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 소형 면적임에도 불구하고 준수한 입지와 최신 건축 연식은 투자 및 실거주 목적으로 고려할 만한 가치를 제공합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2020년 준공되어 건물 노후도가 낮고 유지보수 부담이 적습니다.

우수한 교통: 지하철 7호선 중화역(도보 가능 거리) 및 버스 노선 이용이 편리합니다.

쾌적한 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며, 주변이 주택가로 형성되어 조용합니다.

소형 주택 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)에 따르면, 2024년 건축된 25.83㎡(약 7.81평) 면적의 다세대주택이 23,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 294만원/평입니다.

본건은 2020년 건축된 29.17㎡(약 8.82평) 면적으로, 위 사례보다 신축 연식은 조금 더 오래되었으나 면적은 더 넓습니다.

본건의 감정가는 37,700만원이며, 이를 면적으로 환산 시 약 427만원/평으로, 최근 거래된 유사 신축 건물의 평당 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유사 면적 및 신축 연식의 최근 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 25,900만원(8.82평 * 294만원/평) 내외로 추정됩니다.

예상 입찰가:

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점, 권리상 인수 부담이 없는 점, 그리고 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 27,000만원으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 71.6% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.