나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51241 [1] 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 4층412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""사근초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
인근에 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 인근 노선 버스정류장 및 지하철2호선 '용답역'이 소재
하는 바, 대중교통수단 이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건으로서,
외벽: 외장석 붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 한양마이라움 제4층 제412호로서, 도시형생활주택 용도임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 주차장, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2019-09-11)(접합), 도로(접합), 교육환경
보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기타: -.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김윤수)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51241 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 4층 412호

건물명: 한양마이라움

용도: 도시형생활주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 12.58㎡ (약 3.80평)

건물면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성동구 사근동에 위치하며, 사근초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '용답역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제4층 제412호로서, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 2018년 2월 20일 사용승인되었으며, 외벽은 외장석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 인근 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

건축물대장상 토지 면적은 1407.3㎡입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 도로, 교육환경 보호구역(절대 보호구역 포함, 성동교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.6. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 주차장, 난방, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본건 경매의 말소기준권리는 2025년 4월 2일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정입니다.

2.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도 전: 김 ).

* 보증금: 196,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자: 2022-02-25.

* 확정일자: 2022-01-24.

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 임차인(김 )은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 2026년 6월 26일 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

2.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부등본상 주택임차권(김 , 196,000,000원)은 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 196,000,000원입니다.

3. 상권분석

본건이 소재한 사근동 일대는 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 사근초등학교가 위치하며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 시설

성동구 사근동이라는 입지적 장점을 바탕으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

건축물대장상 근린생활시설이 포함되어 있어 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 교육 환경

단지 인근에 사근초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 교육환경 보호구역(절대 보호구역 포함)으로 지정되어 있어, 관련 세부 사항은 성동교육청에 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 확약서 관련

주택도시보증공사(임차인 김 )로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되므로 낙찰자는 임차 보증금 관련 부담을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

5.2. 공동담보

물건 정보에 '공동담보' 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 부동산도 동일한 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미할 수 있으나, 본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며 권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

5.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역상 건축 행위에 제한이 있을 수 있으며, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 추가적인 법규 제한이 존재합니다.

5.4. 혐오시설

인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 본건 소재지(서울특별시 성동구 사근동 315) 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 한양마이라움 도시형생활주택으로, 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 경매가 진행 중입니다.

임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 반환 관련하여 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

지하철 2호선 용답역을 이용할 수 있는 교통 편의성과 비교적 신축(2018년 준공)인 점은 긍정적 요소입니다.

다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항에 대해서는 반드시 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 권리 분석상 안전성

임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

7.2. 입지

서울의 주요 업무지구 접근성이 양호한 성동구에 위치하며, 지하철 2호선 용답역 인근으로 교통이 편리합니다.

주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 있습니다.

7.3. 신축 건물

2018년 준공된 한양마이라움은 비교적 최근에 지어진 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 한양마이라움 단지 내 전용면적 17.99㎡ ~ 18.36㎡ 타입의 경우 2025년 2월 166,000,000원, 2026년 1월 163,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. KB부동산 및 관련 플랫폼에서도 유사한 시세 정보를 확인할 수 있습니다.

제공된 JSON의 다세대 주택 시세 정보(26,000,000원 ~ 43,500,000원)는 본건의 도시형생활주택과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

8.2. 권리 인수 금액

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(1억 6,300만원 ~ 1억 6,600만원)와 감정가(1억 8,700만원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 합리적인 입찰가는 165,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 예상됩니다.

최근 실거래가 수준에서 소폭 상승을 고려하거나, 감정가 이하에서 경쟁력을 확보하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.