나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51204 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 104동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ""잠일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 양호한 편임.

본건(2)는 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ""정신여자중학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 양호한 편임

교통상황

본건(1)소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 ""잠실새내역""과 지하철 2호선·9호선 ""종합운동장역"" 이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

본건(2)소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·9호선 ""종합운동장역""이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 제15층 제1501호로서,
(사용승인일:2008.09.30)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

본건(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 제8층 제902호로서,
(사용승인일:1981.12.08)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건(1), (2)는 아파트(후첨 ""내부구조도"" 참고)로 이용중임.

설비내역

본건(1), (2)는 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(1)은 인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

본건(2)는 인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건(1)은 아파트단지 남측으로 ""올림픽로"", 동측으로 ""석촌호수로"", 서측으로 ""백제고분로"", 북측으로 ""한가람로""의 포장도로에 각각 접하고 있으며 단지내 도로가 개설되어 있음.

본건(2)는 아파트단지 동측으로 ""올림픽로4길"", 서측으로 ""도곡로61길"", 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있으며 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역(2024-08-29), 도로(접합), 지하도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

본건(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2015-12-17)(저촉), 도로(접합), 소공원(2024-01-11)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2015-12-17)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간:2024년6월23일~2025년6월22일 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 거부, 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 단지내 유사규모의 표준도면, 외부관찰 및 주변 탐문, 관리사무소 탐문조사 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51204 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 104동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 3,600,000,000원 (36억원)

토지면적: 54.48㎡ (약 16.48평)

토지지분: 54.48㎡ (약 16.48평)

건물면적: 119.93㎡ (약 36.27평, 분양면적 추정)

전용면적: 약 84.99㎡ (약 25.7평, 84.8㎡ 사례 참고 추정)

건물지분: 119.93㎡ (약 36.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 잠일초등학교 남측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 주변 환경이 양호합니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 잠실새내역과 2·9호선 종합운동장역이 소재하는 등 대중교통 사정이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 김영자 (2009-02-03)

* 소유권이전: 최준범 (2009-06-18, 매매)

* 근저당권: 주식회사하나엔피엘대부 (2024-05-17, 3,750,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-04-18)

* 근저당권부채권근질권설정: 주식회사유진대부금융 (2025-04-21)

* 압류: 서울특별시 (2025-02-05)

* 임의경매개시결정: 주식회사현대부동산연구소 (2025-03-28, 2,908,219,178원)

* 압류: 잠실세무서장 (2026-06-24)

말소기준권리:

2024년 5월 17일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권(을14)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음" 확인)

임차인 현황:

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 잠실엘스 대단지 아파트 내에 위치하여 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 근린생활시설 및 다양한 편의시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 잠일초등학교, 정신여자중학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 잠실새내역, 2·9호선 종합운동장역 이용이 편리합니다.

* 기타: 올림픽공원 등 녹지 공간 이용이 용이하며, 단지 내외 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

아파트 정보:

* 단지명: 잠실엘스아파트

* 사용승인일: 2008년 9월 30일

* 총 세대수: 5,678세대

* 총 동수: 72동

* 최고층/최저층: 34층 / 2층

* 주차: 총 7,712대 (지하 7,695대, 지상 17대)

1.5. 잠재적 리스크

건축물 상태:

2008년 9월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 외관 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 도로, 지하도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 지정구역 등 다수의 규제가 적용됩니다.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항:

* 임대 관계가 불분명하며, 내부 확인이 정확하지 않아 집합건축물대장상 현황도면, 단지 내 유사 규모 표준도면, 외부 및 주변 탐문 등을 통해 작성되었으므로 실제 내부 구조와 상이할 수 있어 경매 입찰 시 재확인 필요.

* 중복 사건으로 진행 중.

혐오시설:

주변 탐색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 잠실동의 대단지 아파트인 잠실엘스에 위치하며, 우수한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 36억원이며, 최근 유사 면적(84.8㎡)의 거래 사례들이 33억원에서 34억원 사이에 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 구조 확인의 불확실성, 다수의 토지 이용 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 강남 3구 중 하나인 송파구 잠실동, 송파의 대표적인 신축급 대단지 아파트.

* 교통: 2호선, 9호선 종합운동장역과 2호선 잠실새내역을 이용할 수 있는 트리플 역세권 접근성.

* 단지 규모: 5,678세대의 대규모 단지로 관리 및 편의 시설 우수.

* 개발 호재: 주변 지역 개발 가능성 및 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,600,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.8㎡)의 실거래가가 2026년 5월 15일 3,400,000,000원, 2026년 6월 24일 3,300,000,000원에 형성되어 있습니다.

본건은 이보다 큰 면적(119.93㎡ 분양면적, 약 84.99㎡ 전용면적 추정)으로, 감정가 36억원 역시 시세에 부합하는 수준으로 보입니다.

경매 특성상 법원 최저매각가 대비 경쟁 강도에 따라 변동성이 있습니다.

리스크 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3,600,000,000원에서 3,200,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(세부적인 입찰가는 법원 최저매각가, 현장 시세 변동, 경쟁 강도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.