나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51220 [1] 서울특별시 강동구 암사동 430-8 라인주택 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '암사1동자치회관' 동측 인근에 소재하며, 주변은 중소규모아파트단지, 단독주택, 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

간선도로(암사로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 근거리에 지하철8호선 '암사역' 및 지하철5호선 '명일역'이 소재하고, 본건까지 제반차량 출입이 가능하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

2016년 07.에 준공된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 도시형생활주택 내 제5층 501호로서,

외벽 : 석재타일 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 온돌마루 및 일부 타일깔기 마감
창호 : 알미늄 샷시 창호 마감임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장(1층) 등 공동주택으로써 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지의 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 노폭 약 4-6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 도로(2004-11-05)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

본건 베란다부분에 주택으로 사용되는 판넬조 판넬지붕 무허가건축물 11㎡가 소재하여 건축물대장(전유부)에 (위반건축물)로 표시되어 있으며, 본건 평가에 있어서는 제시외건물(가)로 표시하여 원가법으로 사정하여 감정평가액에 포함하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함
위반건축물(건축과-12710호, 2017. 05.23) 내용:주거 11㎡ 무단증축

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51220 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지

감정가: 178,600,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 430-8 라인주택 5층501호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2016년 07월

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.77㎡ (약 4.47평)

토지지분: 14.77㎡

건물면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

건물지분: 20.41㎡

제시외건물: 11.00㎡ (주거 무단증축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 소재하며, 주위는 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

간선도로인 암사로 변에 버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 암사역과 5호선 명일역을 이용할 수 있습니다. 제반 차량의 출입이 가능하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단101490 (주택도시보증공사 가압류) 입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-08-03 (공화자 외 1명)

* 공유자지분 이전: 2018-02-12 (김정화)

* 주택임차권: 2024-03-08 (지영선, 보증금 168,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류: 2023-03-14 (주택도시보증공사, 말소)

* 압류: 2024-08-05 (의정부세무서장, 말소)

* 강제경매: 2025-03-27 (지영선, 말소)

등기부채권 총액은 836,000,000원 입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 지영선 (전입/확정일자: 2020-05-08, 배당신고일자: 2024-03-08)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 지영선 씨가 존재합니다. 등기부상 '주택임차권'의 말소 여부가 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업시설이나 오피스 밀집 지역은 아니므로, 일반적인 주거지 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

교통 접근성이 양호하고, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

암사1동자치회관이 인근에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 있습니다. 암사역 및 명일역 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 8호선 암사역 및 5호선 명일역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육 및 의료시설

제공된 정보만으로는 주변 교육 및 의료시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물 현황상 주거 11㎡에 대한 무단 증축(위반건축물)이 등재되어 있습니다 (건축과-12710호, 2017.05.23). 이는 이행강제금 부과 또는 원상복구 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 여부

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 '주택임차권'의 말소 여부가 '인수'로 되어 있고, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 조항에 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이 부분에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

6.3. 건물 관리 상태

2016년 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준이며, 미래 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다.

하지만, 주거 11㎡의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재와 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 정보를 신뢰한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 권리관계 및 배당 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 지역 개발 및 재건축 등 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 지하철 8호선 암사역 및 5호선 명일역 이용 가능으로 도심 및 강남 접근성 우수.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 대상의 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 암사동 일대의 유사 면적 다세대주택 시세는 1㎡당 약 1,000만원 ~ 1,200만원 수준입니다. 본 건물의 전용면적 20.41㎡를 기준으로 환산 시, 대략 204,100,000원 ~ 244,920,000원 범위의 가치를 형성할 것으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 178,600,000원으로, 시세 대비 낮게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가: 178,600,000원

* 주변 시세 (20.41㎡ 기준): 약 204,100,000원 ~ 244,920,000원

* 위반건축물 관련 예상 비용: 약 10,000,000원 (추정)

* 임차인 보증금 인수: '인수 보증금 합계: 0원'으로, 보증금 전액 배당받는 것으로 가정 시 매수인이 인수할 보증금 없음. 만약 이 가정이 틀릴 경우, 168,000,000원의 보증금 잔액 인수 위험이 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

'인수 보증금 합계: 0원'을 신뢰하여 매수인이 인수할 보증금이 없다고 가정할 경우, 본 건의 시세(약 2.04억 ~ 2.45억)와 감정가(1.78억), 그리고 위반건축물 관련 예상 비용을 종합적으로 고려합니다.

주변 시세 수준을 반영하되, 위반건축물 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

본 입찰가 범위는 임차인이 보증금 전액을 배당받아 매수인이 인수할 보증금이 없다는 가정하에 산출되었습니다. 만약 임차인 보증금 인수액이 발생할 경우, 해당 금액만큼 입찰가를 낮추거나 총 지출액을 재산정해야 합니다. 입찰 전 반드시 임차인 보증금 배당 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.