나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12078 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 5층502호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12078 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 5층502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12078 | 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 5층502호 | 감정가: 538,000,000원 | 최저가: 275,456,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 종합 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12078 (1)이며, 소재지는 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 5층 502호입니다.

용도는 아파트로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 538,000,000원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 이OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적은 54.60㎡ (약 16.52평)이며, 대지권 면적은 25.97㎡ (약 7.86평)입니다.

공동주택 특성상 분양면적은 전용면적을 기준으로 추정할 수 있습니다. 일반적으로 전용률 70~80%를 적용할 경우, 분양면적은 약 71.00㎡ (약 21.48평) 내외로 추정됩니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 망우초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 주상용시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

교통은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 용이합니다.

도로 조건은 남측으로 노폭 약 10m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 안정적인 생활 상권을 형성하고 있습니다.

망우초등학교와 인접하여 학군 수요를 일부 기대할 수 있으며, 주상용 시설의 특성상 상업시설 접근성이 우수합니다.

2.3. 생활 정보

건물의 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물 중 5층입니다.

내부 이용상태는 집합건축물대장상 아파트이며, 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 지하주차장, 도시가스 설비, 승강기 등이 완비되어 있습니다.

주요 설비가 모두 갖춰져 있어 주거 편의성은 높은 편입니다.

2.4. 주변 혐오 시설

인근 지역 검색 결과, 본 건 인접하여 대규모의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공동묘지, 하수처리장 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

주변은 주거 및 상업시설이 밀집한 구도심의 특성을 보입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채무자가 채권자의 확정된 판결 등에 의해 채무를 이행하지 않아 진행되는 경매로, 권리관계 분석 시 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

제시된 정보만으로는 인수할 권리 또는 특이사항이 확인되지 않으나, 경매의 특성상 등기부 및 현황 조사서, 매각물건명세서 등 최종 자료를 통해 권리 분석을 완료해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 알 수 없으므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용(명도 저항 등)이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하나, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역(위탁고도 제한)에 해당되어 신축 및 증축 시 규제를 받습니다. 이는 재건축/리모델링의 사업성에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 투자 포인트

제3종일반주거지역: 서울에서 비교적 용적률이 높은 제3종일반주거지역에 위치하여, 주거 환경의 안정성 및 향후 개발 잠재력을 일정 수준 확보하고 있습니다.

건물 상태: 철근콘크리트구조의 비교적 견고한 건물에, 승강기 및 지하주차장 등 신축급 아파트의 필수 설비를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다.

교통 및 학군: 버스정류장 인접 및 망우초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

시세대비 감정가 확인: 감정가가 538,000,000원으로 책정되었으며, 인근 유사 물건의 실거래가 대비 적정성 또는 저평가 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 서울 중랑구 망우동의 주거 및 상업 복합지역에 위치한 소형 아파트로, 입지 조건은 양호하고 기본 설비가 잘 갖춰져 있어 실수요층에게 매력적인 물건입니다.

다만, 강제경매 진행 물건이며 임대차 관계가 미상인 만큼, 명확한 권리 분석과 점유 관계 파악이 선행되어야 합니다.

1차 입찰 시 감정가(538,000,000원)를 기준으로 시장 가치를 충분히 검토한 후 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

명도(이사) 진행을 위한 합리적인 계획 수립이 필수적인 투자 건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계