나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51205 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문현고등학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 도시형생활주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 남서측 약 400m 거리에 지하철 8호선 ""장지역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.4km 거리에 지하철 3호선과 8호선의 환승역인 ""가락시장역"" 소재하고, 북측 약 2.2km 거리에 지하철 3호선과 5호선의 환승역인 ""오금역"" 소재함.
본건의 북측 약 140m, 남동측 약 150m, 서측 약 160m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 도시형생활주택으로

외벽 : 인조석 데코타일 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.
(방2, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 6대분(79㎡), 옥외 자주식 주차 4대분(44.7㎡)의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.625 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 문정동 80-8과 80-9 토지를 일단으로 건립되어 있으며 대체로 가장형(주된 접면도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 평탄한 경사지에 건립되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 있으며, 남서측으로 로폭 약 4m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51205 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 340,000,000원 (34,000만원)

* 토지면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

* 토지지분: 20.83㎡ (약 6.3평)

* 건물면적: 29.42㎡ (약 8.9평)

* 건물지분: 29.42㎡ (약 8.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (등기부 상 주택도시보증공사, 김성민 등도 채권자/경매 신청인으로 파악됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, "문현고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 도시형생활주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재하여 주거 환경 및 제반 입지 조건은 양호합니다.

* 문정지구는 서울시의 동남권 광역거점으로 업무, 상업, 교통의 중심지로 개발되었으며, 동남권유통단지, 가든파이브, 아파트 및 오피스텔 단지 등이 함께 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건에 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익도 양호한 편입니다.

* 남서측 약 400m 거리에 지하철 8호선 "장지역"이 소재합니다.

* 북서측 약 1.4km 거리에 지하철 3호선과 8호선의 환승역인 "가락시장역"이 소재합니다.

* 북측 약 2.2km 거리에 지하철 3호선과 5호선의 환승역인 "오금역"이 소재합니다.

* 북측 약 140m, 남동측 약 150m, 서측 약 160m 거리에 다수의 버스 노선이 지나는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건은 서울동부지방법원 2025타경51205 사건으로, 부동산강제경매 절차로 진행 중입니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건에 해당됩니다.

* 등기부 상 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

* 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인(김성민)이 존재합니다.

* 등기부 상 을구 4번 주택임차권(권리자: 김성민, 권리금액: 362,250,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황표에는 김성민 임차인이 보증금 134,250,000원, 차임 0원으로 배당 신고하였고, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 등기부 상의 임차권 총액은 362,250,000원이므로, 배당을 통해 위 금액 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 을구 4번 주택임차권(김성민)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 그 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본건이 위치한 문정동 일대는 도시형생활주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 인근에 상업 및 편익시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 문정지구는 법조타운, 업무단지, 상업용지, 공원 등이 복합적으로 조성된 지역이며, 동남권유통단지, 가든파이브, 위례신도시 등도 인접하여 지속적으로 변화하고 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공된 "아마란스"(송파구 문정동 98-5, 전용 56.72㎡)는 2026년 7월 7일에 68,000만원에 거래되었습니다.

* 2019년 준공된 "토브마스터클래스"(송파구 문정동 93-9, 전용 39.36㎡)는 2026년 7월 3일에 52,000만원에 거래되었습니다.

* 2017년 준공된 "도담마을"(송파구 문정동 60-8, 전용 24.39㎡)은 2026년 7월 2일에 33,500만원에 거래되었습니다.

* 본건(전용 29.42㎡)의 감정가는 34,000만원입니다.

* 최근 거래된 유사 면적(약 24.39㎡~39.36㎡)의 다세대 주택 시세가 33,500만원에서 52,000만원 사이임을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있을 경우, 실질적인 투자금액은 감정가를 상회할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 2020년에 사용 승인되었습니다.

* 내부는 방 2개, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니로 구성되어 현재 이용 중입니다.

* 외벽은 인조석 데코타일, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.

5.2. 편의 시설 및 주차

* 본 건물은 난방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 옥내 주차 6대분(79㎡), 옥외 주차 4대분(44.7㎡) 등 총 10대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이는 세대당 0.625대의 주차 비율에 해당합니다.

5.3. 토지 이용 현황 및 도로 접근성

* 본건은 문정동 80-8 및 80-9 토지를 일단으로 건립되었으며, 대체로 가장형의 평탄한 경사지에 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 로폭 약 8m, 남서측으로 로폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

* 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 상 주택임차권이 존재합니다.

6.2. 인수되는 임차보증금

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(김성민)이 존재하며, 등기부 상 을구 4번 주택임차권(362,250,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

* 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인의 부담이 되므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 주변 환경에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6.3. 도시계획 및 규제

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 송파구 문정동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하고 주변 개발 호재가 있는 지역에 속합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 해당 임차인의 상당한 금액(362,250,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성은 본 건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

* 따라서 입찰 전에 임차인과의 협의, 배당표 확인, 실제 임차보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 문정동이라는 우수한 입지 조건 및 개발 잠재력.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* (리스크 해소 시) 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 340,000,000원입니다.

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(김성민)의 주택임차권(을구 4번, 362,250,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

* 임차인 현황표에 기재된 배당 신고액(134,250,000원)이 전액 배당될 경우, 인수되는 보증금은 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 등기부 상의 임차권 총액 362,250,000원이 배당으로 모두 변제되지 않는다면, 해당 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 고려할 때, 입찰가는 최대한 보수적으로 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 시세(33,500만원 ~ 52,000만원)를 고려하고, 잠재적인 임차보증금 인수 부담(최대 362,250,000원)을 감안하면, 본 건의 실질적인 투자 가능 금액은 감정가보다 현저히 낮게 설정될 필요가 있습니다.

* 매수인이 인수해야 하는 보증금액이 상당하므로, 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이 가격대는 인수 부담을 고려했을 때의 잠재적 가치를 반영합니다.

* 반드시 배당표 확인 및 임차인과의 협의를 통해 정확한 인수 보증금액을 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.