나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51290 [1] 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 ""암사역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 암사역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2019.02.14.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건의 등기사항전부증명서 상 주택임차권[2023년 11월 6일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5879), 임차보증금 금276,000,000]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김봄이)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51290 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2019년 02월 14일

감정가: 374,000,000원

토지면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건물명: 제이디파크빌

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

주용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물대장상 주소: 서울특별시 강동구 암사동 482-20번지 (도로명: 서울특별시 강동구 상암로21길 64)

1.3. 토지 이용계획

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동에 소재하며, 지하철 8호선 암사역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 8호선 암사역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근 또한 가능하며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역적 특징

암사동은 서울의 동쪽 끝에 위치하며, 8호선 종점인 암사역을 중심으로 주거 단지가 형성되어 있습니다. 최근에는 암사역사공원과 한강을 연결하는 암사초록길이 개통되어 녹지 공간 접근성이 향상되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 06월 22일자 롯데캐피탈의 가압류입니다. 매각으로 인해 말소되는 권리에는 해당 물건 등기부등본 상에 기재된 대부분의 권리가 포함됩니다. (예: 주택임차권, 가압류, 압류 등)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 김봄이 (주택도시보증공사 대위)

* 보증금: 276,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 02일

* 확정일자: 2021년 09월 28일

* 배당신고일자: 2023년 11월 07일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026년 06월 26일자로 제출되었습니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 갖지 못하며, 보증금 반환 채권은 HUG를 통해 처리될 가능성이 높음을 시사합니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 298,812,327원 (롯데캐피탈 가압류 12,812,327원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원, 주택도시보증공사 강제경매 276,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건이 위치한 암사동은 일반 주거지역으로, 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 인근에 암사종합시장과 같은 재래시장 및 다수의 근린생활시설이 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 8일 29.97㎡ (약 9.07평)의 건물이 3.085억원에 거래되었습니다. 본 물건은 2019년식으로 해당 거래 사례보다 신축에 해당합니다.

4.3. 투자 가치

역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가(3.74억원) 대비 최근 실거래가가 낮은 편임을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 8호선 암사역, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 시장: 암사종합시장 인근 위치.

* 공원 및 녹지: 암사초록길, 광나루한강공원, 암사생태공원 등 인접.

* 의료: 예성정안과의원, 김이비인후과의원 등 병의원 다수 위치.

* 교육: 신암초등학교, 선사초등학교, 선사고등학교, 강일중학교, 신암중학교 등이 인근에 위치.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역에 대한 조사를 통해 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 보증금

임차인이 대항력이 없으며, HUG와의 확약서를 통해 보증금 관련 분쟁 소지가 최소화되었으나, 절차 진행 및 HUG와의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

본 물건의 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 변동성은 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 금리 변동, 정부 정책 변화 등에 따른 시장 상황을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 8호선 암사역 역세권에 해당하며 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인과의 보증금 관련 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 주변 환경은 주거 기능에 적합하며, 공원 및 녹지 접근성이 우수합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차인 보증금 리스크 최소화: 임차인의 대항력 부재 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 거의 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년식으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 환경 쾌적성: 주변 녹지 공간(암사초록길, 한강공원 등) 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 기준으로, 최근 유사 면적(29.97㎡) 및 연식(2013년식)의 다세대주택이 3.085억원에 거래된 점과 본 물건의 신축 연식(2019년식)을 고려할 때, 시세 반영 및 보수적인 접근을 고려하여 320,000,000원에서 340,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 현장 확인 및 추가적인 법률/세무 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.