나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51245 [1] 서울특별시 송파구 문정동 117 문정3차푸르지오 301동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""장지동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선
""문정역""이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제705호로서,
(사용승인일: 2002.08.13)

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

현장조사일 현재 공부상 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

-기본위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방
설비 등을 구비하고 있음.
-현장조사 시 출입문의 잠금장치 및 이해관계인 부재로 주변 탐문 등을 통해 조사하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현장조사일 현재 '공동주택(아파트)
건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 북서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약8m의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역,
상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술),
과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.
허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""이석희""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51245 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 117 문정3차푸르지오 301동 7층705호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,100,000,000원 (11억 원)

* 토지면적: 31.38㎡ (약 9.50평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

3. 건물 및 토지 상세

* 토지 지분: 31.379㎡ (약 9.50평)

* 건물 지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 사용승인일: 2002년 08월 13일

* 층수: 15층 건물 중 7층

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, "장지동주민센터" 북동측 인근입니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 아파트 단지는 비교적 작지만, 구조가 잘 빠졌다는 평가가 있습니다.

3. 교통 상황

* 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 "문정역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 바로 앞에 버스정거장이 있어 편리하다는 거주민들의 의견이 있습니다.

4. 도로 상태

* 본 건 남서측으로는 노폭 약 25m, 북서측, 북동측, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 소유권 현황

* 등기사항전부증명서상 소유자는 "이석희"입니다.

* 최초 소유권 보존은 주식회사미리가본세상이며, 이후 이석희에게 매매로 이전되었습니다.

3. 권리 사항

* 본 물건은 임의경매로, 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문입니다.

* 등기부채권 총액은 1,228,151,161원 (약 12.28억 원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. (을9 국민은행 근저당 385,800,000원, 을25 오케이저축은행 근저당 544,800,000원, 갑7 롯데카드 가압류 12,142,431원, 갑8 삼성카드 가압류 10,030,963원, 갑13 서울보증보험 가압류 18,525,690원, 갑14 신용보증기금 가압류 130,786,576원, 갑15 김포세무서장 압류, 갑16 김재동 가압류 28,091,591원, 갑17 중소기업은행 가압류 97,973,910원, 갑18 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매 316,960,187원 등)

4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

2. 주위 환경

* 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 문정동 일대는 법조타운, 대규모 업무단지(문정비즈니스파크), 상업시설 등이 밀집해 있어 직주근접성이 우수합니다.

3. 교통 및 편의시설

* 지하철 8호선 문정역을 중심으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 편리하며, 주거 지역 내 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2. 단지 정보

* 아파트명: 문정3차푸르지오

* 총 세대수: 150세대

* 최고층: 15층

* 건물 동수: 2개동

* 총 주차대수: 175대 (지상 12대, 지하 10대 - 제공된 JSON 정보 상 지상/지하 주차 대수 합계가 0대로 기재되어 있으나, 총 주차 대수는 175대로 확인됨)

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

3. 주변 환경

* 교육 시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 기타: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조단지가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 반환 관련 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 협의는 필수입니다.

3. 토지이용계획 및 제한 사항

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지). 경매 낙찰 후 잔금 납부 시기가 허가 기간 내에 포함될 경우, 관련 규정을 확인하고 필요시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

4. 기타

* 비행안전제6구역(전술), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

5. 혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 서울 송파구 문정동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 지하철 8호선 문정역 접근성이 좋으며 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2002년에 준공되어 연식은 있으나, 전용면적 84.96㎡의 아파트로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

3. 권리 관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

4. 감정가 11억 원 대비 최근 실거래가가 13.5억 원에서 15.2억 원에 형성되어 있어 시세 차익이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 최적의 입지: 송파구 문정동, 지하철 8호선 문정역 인근으로 직주근접 및 교통 편리성 우수.

3. 잠재력 있는 지역: 문정 법조타운, 미래업무지구 개발 등 지역 개발 호재.

4. 합리적인 시세: 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능.

5. 우수한 생활 환경: 주변 학군, 상업시설, 공원 등 주거 편의성이 뛰어남.

1.8. 예상 입찰가

2. 최근 매매 사례 분석

* 2025년 12월 7일: 135,000,000원 (13.5억 원) - 10층

* 2026년 3월 5일: 152,000,000원 (15.2억 원) - 9층

* 2026년 3월 15일: 140,500,000원 (14.05억 원) - 15층

* 해당 아파트(84.96㎡)의 최근 실거래가는 13.5억 원에서 15.2억 원 사이에 분포하고 있습니다.

3. 감정가 대비 분석

* 감정가: 110,000,000원 (11억 원)

* 본 건은 7층으로, 중간층에 해당합니다.

* 최근 시세가 감정가보다 상당히 높게 형성되어 있습니다.

4. 예상 입찰가 산정

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건은 최소 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 최근 최고 실거래가(15.2억 원) 및 평균 시세(약 14.25억 원)를 고려하면, 보수적으로 120% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 1,200,000,000원 ~ 1,300,000,000원 (12억 원 ~ 13억 원)

* (주의: 이는 단순 시세 분석에 따른 예상이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성, 동종 물건의 최신 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.