나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51154 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 10층 건물 내 제3층 제302호로서,
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 주거 및 업무용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지 공히 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51154 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

토지 지분: 5.622㎡ (약 1.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 16.62㎡ (약 5.03평)

건물 지분: 16.62㎡ (약 5.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 강동역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독·다세대주택, 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철(강동역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 경매 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리(갑4, 압류)보다 선순위인 권리가 존재하여 인수되는 권리가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 09월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 143,000,000원에 대한 배당을 신고하였습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 최기성 (2018-09-07)

* 신탁등기 말소: 김진우 (2019-11-22)

* 주택임차권: 김현아 (2023-11-30 접수, 인수 대상) - 보증금 143,000,000원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-09-24

* 압류: 강동세무서장 (2023-06-01, 말소기준권리)

* 압류: 강동구 (2024-05-17, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-09-23, 말소)

* 강제경매: 김현아 (2025-03-11, 말소) - 서울동부지방법원 2025타경51154

* 압류: 동대문세무서장 (2025-04-08, 말소)

등기부 채권 총액: 1,874,300,000원

3.4. 권리 분석 요약

을구 1번 주택임차권(김현아)은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리(압류)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 물건명세서상 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 천호동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 특히 강동역을 중심으로 오피스텔 및 상가들이 밀집해 있어 직주근접성이 우수하며, 지역 내 유동인구 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

강동역을 비롯한 대중교통망이 발달해 있어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설, 식당, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 공장설립 승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권의 보증금 143,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 도시계획 및 법적 제한

군사시설 보호구역, 상대보호구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 부동산 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 143,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 입찰 전 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 고위험-고수익 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 강동역(5, 8호선) 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 강동구 일대의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적대의 오피스텔 매매 시세는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금이 143,000,000원이며, 이는 경매 배당 시 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 170,000,000원에서 인수되는 임차 보증금 143,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 낙찰 후 추가 인수될 보증금을 고려하면 실질적인 매입 가격은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 안전하게 투자하기 위해서는 이 합계 금액이 현재 시세보다 낮아야 하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 책정되어야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 사이를 권고합니다. 실제 입찰 시에는 배당표 및 현장 조사를 통해 임차인의 실질적인 배당 요구액과 인수 여부를 최종 확인하고 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.