나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12094 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 416-2 슈프림오피스텔 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철5호선 ""장안평역"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 오피스 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1006호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로서 오피스텔 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12094 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 416-2 슈프림오피스텔 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

토지지분: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

건물지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 장안평역 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 장안평역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1006호로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되었습니다. 2012년 4월 30일 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(장안평일대), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2012-05-07

* 소유권이전: 2015-05-01 (김종석)

* 가압류: KB국민카드 (2021-09-02 접수, 말소) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 가압류: 유진저축은행 (2021-10-13 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-12 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하도영 (하 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-25

* 확정일자: 2019-05-23

* 배당신고일자: 2023-06-28

* 대항력: 있음

* 특이사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원은 매각 후에도 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 KB국민카드 가압류(2021-09-02)입니다. 매각으로 인해 KB국민카드 가압류, 유진저축은행 가압류, 주택도시보증공사 강제경매 등은 말소될 예정입니다. 그러나 을구 9번 순위의 주택임차권(하도영/하 )은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2024년 1월 16일: 127,000,000원 (6층)

* 2024년 1월 16일: 130,000,000원 (6층)

* 2024년 2월 17일: 134,000,000원 (11층)

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 오피스텔의 시세는 약 1억 2천 7백만 원에서 1억 3천 4백만 원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 상권 특성

건물이 위치한 장안동 일대는 오피스, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지하철 장안평역 역세권에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등)이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔과 주거 밀집 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 환경입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장, 대규모 장례 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 물류 단지 개발(동부화물터미널) 등이 진행 중이거나 과거 존재했던 지역으로, 개발 계획에 따라 주거 환경은 지속적으로 변화하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 하도영(하 )의 보증금 125,000,000원입니다. 이 금액 전액을 배당받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

'공동담보' 물건이라는 특이사항은 해당 채무가 여러 부동산에 설정되어 경매가 진행될 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차상 특이사항으로, 해당 물건의 낙찰자에게 직접적인 권리상 부담으로 작용하기보다는 채무 규모가 크다는 점을 반영합니다.

6.3. 임대 관계 불확실성 (참고)

감정평가서상 '임대관계 미상'이라는 기재가 있으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인이 명확히 기재되어 있어 해당 정보는 임차인 현황을 우선합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 장안평역 역세권에 위치한 슈프림오피스텔 10층 1006호로, 역 접근성이 좋고 주변 상권이 발달하여 입지 조건은 우수합니다. 건물은 2012년 준공되어 비교적 현대적이며, 전용면적 24.53㎡(약 7.42평)으로 1인 가구 또는 소형 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인 하도영(하 )의 보증금 125,000,000원 인수 문제입니다. 이 임차권이 낙찰자에게 인수된다는 점은 낙찰가가 감정가 또는 시세보다 훨씬 낮아야만 투자 가치가 발생할 수 있음을 의미합니다. 최근 실거래가는 1억 2천 7백만 원에서 1억 3천 4백만 원 수준이지만, 임차 보증금 1억 2천 5백만 원을 인수하게 되면 총 실질 투입 비용이 시세보다 훨씬 높아져 투자 매력이 현저히 떨어집니다.

따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인 인수 문제를 면밀히 분석하고, 임차인과의 협상 가능성 또는 배당 순위 및 예상 배당률 등을 정확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장안평역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 안정적 수요: 오피스, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업장 운영에 적합한 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 한다는 원칙에 따라 다음과 같이 분석합니다.

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 매매가 범위: 127,000,000원 ~ 134,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 125,000,000원

계산 방식: (인수 보증금을 제외한 시장 가치)

최근 매매가 하한선인 127,000,000원을 기준으로 할 때, 이를 100% 시세로 가정하고 임차인 보증금 125,000,000원을 제외하면 이론적으로 투자자가 고려할 수 있는 최대 입찰가는 다음과 같습니다.

* 이론적 최대 입찰가 = 최근 매매가 하한선 - 인수 보증금

* 이론적 최대 입찰가 = 127,000,000원 - 125,000,000원 = 2,000,000원

주의사항:

위에서 산정된 2,000,000원은 '인수 보증금'을 제외한 '순수 투자 가능 금액'으로서 이론적인 계산입니다. 실제 경매 시장에서 이 가격으로 낙찰받는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다.

이 물건의 핵심은 인수해야 할 임차 보증금이 최근 시세와 거의 동일한 수준이라는 점입니다. 만약 낙찰가가 감정가 140,000,000원이라면, 임차 보증금 125,000,000원을 더한 총 실질 투입 비용은 265,000,000원이 되어 최근 매매가(최고 134,000,000원)보다 월등히 높아집니다.

따라서, 본 물건은 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 투자 매력이 현저히 떨어지며, 낙찰 후 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 재정적 위험이 발생할 수 있습니다. 투자자는 이 점을 반드시 인지하고, 매우 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 적극적인 투자를 권하기 어려운 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.