나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51230 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 225-24 하이팰리스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ‘배명중학교’ 동측 인근에 위치한 구분소유 부동산(다세대주택)으로서, 주위는 연립 · 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북서측 인근으로 수도권 지하철 9호선‘석촌고분역’이 위치하고, 인근 간선도로변을 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내
제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2012.03.22.)
- 외벽·창호 : 석재 붙임, 인테리어 마감 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상은 기준시점 현재 주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2025.03.31.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 ‘서성미’ 임.

물건 비고

2014. 11. 18.[특정건축물 증축]: 지상4층 33㎡ 증축(401호 29.46㎡, 402호 3.54㎡) "특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013.7.16.)에 따라 2014.11.18. 사용승인"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51230 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 225-24 하이팰리스 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지지분: 23.50㎡ (약 7.11평)

건물면적: 42.46㎡ (약 12.85평)

건물지분: 42.46㎡ (약 12.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조 평스라브지붕)

사용승인일: 2012년 3월 22일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 석촌동 소재 ‘배명중학교’ 동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 연립·다세대주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 북서측 인근에 수도권 지하철 9호선 ‘석촌고분역’이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 간선도로변에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용상태: 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상 물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)입니다.

3. 권리분석

경매개요: 본 건은 서울동부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 340,000,000원입니다.

말소기준권리: 2024년 5월 29일자 주택도시보증공사 가압류입니다.

인수되는 권리:

* 을구 13번 주택임차권 (권리자: 고 )이 있습니다.

* 임차인의 보증금은 330,000,000원이며, 전입일자는 2021년 7월 5일, 확정일자는 2021년 6월 1일입니다.

* 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,190,000,000원입니다.

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권이 존재합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 대상 물건은 송파구 석촌동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 연립·다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 및 접근성: 지하철 9호선 석촌고분역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 57.87㎡(약 17.5평) 면적의 다세대가 2026년 7월 2일 475,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 271만원)

* 74.69㎡(약 22.6평) 면적의 연립주택이 2026년 7월 2일 460,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 203만원)

* 102.18㎡(약 30.9평) 면적의 다세대가 2026년 7월 1일 600,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 194만원)

* 본건의 전용면적은 42.46㎡(약 12.85평)입니다. 주변 유사 면적의 다세대주택의 경우, 평당 시세가 약 194만원에서 271만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 본건 면적에 대입하면 대략 249,000,000원 ~ 348,000,000원 범위의 시세로 추정할 수 있습니다.

혐오시설 정보: 제공된 정보 및 외부 검색 도구를 통한 직접적인 혐오시설 정보 확인은 제한적이었습니다. 제공된 감정평가서 요약본에는 부정적인 시설에 대한 언급이 없습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 대상 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

교육 시설: ‘배명중학교’가 인근에 위치합니다. (교육환경 보호구역 지정)

편의 시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 소재하고 있으며, 석촌고분역 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

교통: 지하철 9호선 석촌고분역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

건물 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 을구 13번 임차권 (고 , 보증금 330,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담입니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

높은 근저당 및 채무 총액: 총 등기부채권 총액이 1,190,000,000원으로 매우 높아, 본 건만으로는 모든 채권을 변제하기 어려울 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제의 소지가 될 수 있습니다.

특정건축물 증축: 2014년 11월 18일 지상 4층에 33㎡의 증축이 있었으며, 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 사용승인되었으나, 향후 건축 관련 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지거래허가구역 지정: 2025년 9월 30일까지 아파트 용도로 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 현 다세대주택 용도에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 석촌동이라는 양호한 입지에 위치한 다세대주택입니다.

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가 340,000,000원과 임차인의 보증금 330,000,000원이 거의 유사한 수준이므로, 본 물건의 낙찰가는 임차보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

입찰자는 임차인에 대한 배당 현황 및 예상 배당률을 면밀히 검토하여 인수될 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

가격 메리트: 임차보증금 인수 위험으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

입지: 서울 송파구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적 주거 환경: 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 340,000,000원 대비 임차보증금의 비중이 높아, 낙찰 후 총 투자 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

따라서, 임차인에게 배당될 금액을 최대한 높게 예상하고, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

안전한 투자를 고려하여, 감정가 대비 약 44% ~ 59% 수준인 150,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 제시합니다.

이 가격대는 인수될 임차보증금의 잠재적 부담을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 배당표 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.