나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경244 [1] 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 '건대입구역'남측 인근에 위치하며 인근에 주상복합
근린생활시설,아파트,건국대학교등이 소재하여 제반 주위환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(건대입구역 2호선및 7호선)이
소재하여 일반 대중교통 이용편익 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 2층 건물내
제1층 제128호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
바닥 : 아스타일깔기등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

주상복합 건물내 상가건물의 근린생활시설(구분상가)로 이용중임.

설비내역

본건은 냉난방설비,위생 및 급배수설비, 소화설비,승강기설비, 주차설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(자양호반써밋), 근린생활시설
(자양호반써밋아브뉴프랑센트럴)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로 폭 약 35미터, 북측으로 약 16미터, 남측 및 서측으로 약 12미터 도로와
각가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에부합되는경우에만상향되는용도
지역의적용을받음)),지구단위계획구역(자세한사항은도시계획과에별도확인요함),도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종사항은성동교육청
에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(200m)<교육환경보호에관한법률>
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계
획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로)),건축선(자세한사항
은건축과에문의)[이하공란]

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 휴대폰할인매장(KT,U+ 등) 점포로 개설되어 있으나 폐점 부재중으로
임대내역 미상임, 경매진행시 참조하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 주소

서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층 128호.

1.2. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경244 (1)

* 감정가: 769,000,000원

* 토지 면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

* 토지 지분: 10.5061㎡ (약 3.18평)

* 건물 면적: 30.81㎡ (약 9.32평)

* 건물 지분: 30.81㎡ (약 9.32평)

* 용도: 근린상가

1.3. 매각물건 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 광진구 자양동에 위치하며, 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역의 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 주상복합 근린생활시설, 아파트 단지, 건국대학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 생활 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건대입구역(2호선, 7호선)을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상황

* 본 건은 동측으로 약 35미터, 북측으로 약 16미터, 남측 및 서측으로 약 12미터 폭의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 실제 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 특히 교육환경보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등은 관련 기관에 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 2021년 9월 10일 (자양12지역주택조합)

* 소유권 이전 등기: 2021년 10월 26일 (방진아 외 1명)

* 근저당권: 2021년 10월 26일 (하나은행, 금621,600,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 2024년 10월 22일 (서울신용보증재단, 이진역 지분, 금34,200,866원, 말소)

* 가압류: 2024년 11월 11일 (서울신용보증재단, 방진아 지분, 금28,750,000원, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 2025년 3월 5일 (하나은행, 536,597,161원)

3.2. 인수되는 권리 (임차인 포함)

* 본 물건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 이진역은 전입일자(사업일자)가 2024년 3월 13일이나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

* 2021년 10월 26일자 하나은행 근저당권이 말소기준권리로서, 경매 절차 진행 시 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

3.4. 총 채권액

* 등기부등본상의 채권 총액은 684,550,866원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

* 본 물건은 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 주상복합 건물 내에 위치한 제2종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다.

* 현장 조사 시에는 휴대폰 할인매장(KT, U+ 등)으로 운영되었던 것으로 파악되나, 현재는 폐점 상태로 부재중이어서 임대 내역 및 공실 여부를 정확히 확인할 수 없었습니다.

4.2. 임대 현황 (임차인 정보)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 3월 13일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설

* 본 건물은 철근콘크리트구조로, 냉난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 바닥은 아스타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

5.2. 토지 이용 상태

* 본 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(자양호반써밋) 및 근린생활시설(자양호반써밋아브뉴프랑센트럴)의 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정적 리스크

* 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 사업 진행 전 관련 법규에 대한 면밀한 검토 및 성동교육청, 관련 군사시설 보호법 담당 부서, 한강유역환경청 등 관계 기관에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 현재 임차인 이진역은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없는 것으로 파악되나, 현장 방문 당시 폐점 상태로 운영 주체 및 실제 임대차 관계를 명확히 파악하기 어려웠습니다. 임대 내역이 미상이라도 주의가 필요하며, 향후 권리관계 및 실제 점유 상황에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

6.3. 기타 특이사항

* 현장 조사 당시 폐점 상태였던 상가이므로, 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 향후 정상적인 임대가 이루어지기까지의 기간 및 임대 수익률에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 토지이용계획상 제한 사항은 관련 기관에 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건대입구역 초역세권이라는 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상업 시설로서의 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다. 교통 편의성이 뛰어나고 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 현재 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확한 점은 장점입니다. 다만, 폐점 상태로 인한 공실 리스크와 다양한 법적 제한 사항은 투자 전 반드시 상세하게 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 건대입구역 도보권 내 초역세권 상가로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

* 주변 대규모 아파트 단지 및 건국대학교 등 탄탄한 배후 수요.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득함으로써 효율성 증대.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계.

* 비교적 넓은 도로에 접해 있어 외부 노출 및 진출입 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 769,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 본 물건의 개별적인 장단점, 그리고 법적 제한 사항들의 영향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.