나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51081 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 ""둔촌2동주민센터"" 서측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북서측 인근에 지하철5호선 ""길동역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2014.07.14)
- 외벽 : 화강석붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 및 내장재 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 ""김진우""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51081 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 3층301호

건물명: 오앤하우스

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 및 업무시설, 도시형생활주택)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

건물면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

전용면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 ""둔촌2동주민센터"" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모의 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 1일 강동세무서장의 압류(갑8) 입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 갑8(압류), 갑9(압류), 갑10(가압류), 갑11(가압류), 갑12(강제경매) 등기 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 을1 주택임차권 (임차인: 김영운)은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 김영운

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

인수 보증금: 임차인 김영운의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액: 1,961,746,728원

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 둔촌동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 소규모 상가 임대 수요가 존재합니다. 주변에 중소규모 아파트 단지, 다세대 주택 등이 있어 배후 수요는 확보되어 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 복합적인 상권 분석보다는 지역 기반의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대상 물건 북서측 인근에 지하철 5호선 '길동역'이 위치하며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진출입 또한 용이합니다.

건물 구조 및 연식: 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물로, 본 물건은 3층 301호입니다. 2014년 7월 14일 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

편의시설: 주변 주거 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건축물 용도: 건축물 현황도상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 복합 용도(근린생활시설, 다세대주택)로도 사용되어 넓은 활용성을 가집니다.

설비내역: 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비, 기계식 주차장 등 오피스텔에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 보증금 200,000,000원의 임차인 김영운 씨가 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 미회수된 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실질적인 총 취득 비용 상승으로 이어집니다.

높은 채권 총액: 본 건의 총 채권액(약 19.6억 원)이 감정가(1.55억 원)를 크게 상회하고 있습니다. 이는 채권 관계가 복잡하고, 배당 순위에 따라 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

법적 제한 사항: 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도 및 행위 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 길동역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 2014년 준공된 비교적 양호한 상태의 건물입니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액 전액을 인수해야 하므로, 투자자는 잠재적인 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 총 채권액이 매우 높아 경매 절차의 복잡성과 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

신축 오피스텔: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물로, 관리 상태 및 편의 시설이 양호합니다.

시세 대비 잠재적 가치: 최근 실거래가(2025년 3월, 1.5억 원)와 비교 시, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하더라도 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 150,000,000원 (2025년 3월, 전용면적 26.07㎡ 기준)

감정가: 155,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인 김영운 씨의 보증금 200,000,000원이 존재하며, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가 산정 시, 최근 실거래가와 감정가를 고려하여 경쟁 강도를 예측해야 합니다.

현재 정보상으로는 명확한 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 김영운 씨의 보증금 200,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 명백한 부담입니다.

보수적인 투자 관점에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 감안하여 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

입찰가 제안: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 순수 입찰가를 의미하며, 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 임차인 보증금 중 미배당 잔액'이 됩니다. 임차인의 보증금 200,000,000원이 본건의 가장 큰 리스크이므로, 인수 금액에 대한 철저한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.