나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51063 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재「문현고등학교」북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ‘장지역’이 소재하며 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서
(사용승인일: 2020.11.09)
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로, 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010-02-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 2024년2월27일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5161)에 따라 주택임차권(확정일자:2022년1월20일, 임차보증금:367,500,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51063 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 6층602호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2020년 11월 09일

토지 면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 368,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 「문현고등학교」 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원이 혼재된 주거지역으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 ‘장지역’이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경51063)이며, 접수일자는 2025년 02월 19일입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 367,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김도윤)

보증금: 367,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 17일

확정일자: 2022년 01월 20일

배당신고일자: 2024년 02월 28일

본건에는 주택임차권이 설정되어 있으나, 임차인(주택도시보증공사, 양도 전 임차권자 김도윤)은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다 (2026.06.19.자). 이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인 권리 포기 확약으로 인해, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근(2026년 5월) 동일 건물인 '집앤사베스타'(지번 80-8) 내 38㎡ 면적의 주택이 360,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건(29.20㎡)의 감정가(368,000,000원)와 유사한 수준으로, 지역 내 주택 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 문현고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 자연 및 휴식 공간

인근 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.4. 주변 시설 검토

주변 지역에 대한 검토 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권 인수 조건 변경(대항력 포기)이 확약되었으나, 이는 복잡한 권리 관계가 정리되는 과정에서 발생한 사항으로, 입찰 시 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항(가축사육제한, 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 건물 이용 및 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 송파구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계상 복잡했던 임차권 문제가 HUG의 대항력 포기로 인해 명확하게 정리되어 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 최근 동일 건물에서 유사한 가격대에 거래가 이루어진 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 적절한 입찰가를 산정한다면 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 송파구 문정동의 우수한 입지 조건

* HUG의 대항력 포기로 권리 분석이 비교적 명확해짐

* 소형 면적으로 실거주 및 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 368,000,000원입니다.

최근 동일 건물(집앤사베스타) 내 38㎡ 면적의 주택이 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 29.20㎡로 면적이 더 작으나, 동일 건물 내 유사한 시세로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 없어 별도의 추가 비용 부담은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가와 최근 시세, 그리고 권리 관계의 명확성을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 상기 제시된 금액을 참고하되, 재확인된 최신 시세 정보 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.