나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51093 [1] 서울특별시 송파구 방이동 152-13 동희빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""서울방이초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""송파나루역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서
(사용승인일 : 2010.12.13.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1은 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 가락로39길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(2021-12-24)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51093 (1) 물건 보고서

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51093 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 152-13 동희빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

토지면적: 23.10㎡ (약 7.00평)

토지지분: 23.1㎡ (약 7.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.78㎡ (약 12.94평)

건물지분: 42.78㎡ (약 12.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 "송파나루역"이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 내역: 김승용(2013.06.05), 박성환(2020.12.01), 박종희(2021.05.03) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 김준수 명의의 근저당이 2024년 9월 11일에 설정되었습니다 (권리금액: 26,000,000원).

* 가압류: 현대카드주식회사 (2024.11.11, 41,937,740원), 하나카드 (2025.02.26, 8,130,360원), 키움예스저축은행 (2025.05.22, 3,869,309원) 명의의 가압류가 다수 설정되어 있습니다.

* 강제경매: 채권자 현대카드주식회사의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행 중입니다 (2025.03.06, 43,242,454원).

* 총 등기부채권 금액은 79,937,409원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 23일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025년 4월 10일

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석 결과 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 보증금액이 상당하므로, 관련 법령 및 등기사항을 재확인하여 잔금 납부 시 보증금 관련 인수 여부를 반드시 명확히 해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있는 지역입니다. 인근에 서울방이초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 9호선 송파나루역이 가까워 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다. 상업 시설은 주로 근린생활시설 위주로 형성되어 있어, 대규모 상권보다는 주거지의 편의를 위한 상업 시설이 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 다세대주택으로, 기본적인 주거 공간을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 송파나루역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울방이초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 임차인의 대항력 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 각종 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 초등학교가 인접하고 지하철역 이용이 편리하여 입지 조건은 준수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 관련하여 0원으로 명시되어 있지만 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석이 중요하며, 입찰 전 현장 방문을 통해 임차인과의 관계 및 실제 점유 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강남 접근성: 지하철 9호선을 통해 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 초등학교 등 교육 시설과 근린 생활 시설이 가까워 주거 편의성이 좋습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세 분석을 통해 추가적인 시세 상승 여력이나 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 380,000,000원(62.05㎡)에서 420,000,000원(52.94㎡) 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(42.78㎡)이 비교 사례보다 작음을 감안할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리 관계를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 법원 매각 조건, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.