나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경235 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 73-78 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남동측 근거리에 위치하고, 부근
은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽: 미장벽돌붙임 및 일부석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경235 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 73-78 2층202호 (도로명 주소: 서울특별시 광진구 영화사로9길 95-10)

건물용도: 다세대주택 (구분건물)

감정가: 342,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

토지지분: 29.005㎡ (약 8.77평)

건물면적(전용면적): 45.88㎡ (약 13.88평)

건물지분: 45.88㎡ (약 13.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2009년 (사용승인일 2009-05-26 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "대원여자고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2014년 06월 26일 우리은행 근저당권 (을5) 입니다.

등기부 현황

* 소유권 이전: 우종철 (2011-11-15)

* 소유권 이전: 김지연 (2014-06-26, 매매금 195,000,000원)

* 근저당: 우리은행 (2014-06-26, 125,400,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임의경매: 우리은행 (2025-02-25, 112,985,201원) - 매각으로 소멸 예정입니다.

총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 125,400,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

주의 사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 상업시설은 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 업종의 다양성은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

"대원여자고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설 및 교통

일반적인 주택가 지역에 준하는 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 신축 및 증축 시 군사시설보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물, 불법 건축물 등 특이사항은 보고서에 명시되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하는 다세대주택으로, 일반적인 주택가 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정으로 인수 부담은 없습니다. 감정가는 3억 4천 2백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 8.77평, 13.88평입니다. 다만, 대공방어협조구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 주거지로서의 안정적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적음.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격 동향을 보입니다.

* 현대빌라 (2026년 3월 매매): 47.18㎡, 14,000만원 (1㎡당 약 296.7만원)

* 백악관village (2014년식, 2026년 3월 매매): 54.13㎡, 47,000만원 (1㎡당 약 868.3만원)

* 삼성아트빌라 (2001년식, 2026년 3월 매매): 62.54㎡, 45,000만원 (1㎡당 약 719.5만원)

본건은 2009년식으로, 삼성아트빌라(2001년식)보다 신축이며 백악관village(2014년식)보다는 구형입니다. 감정가는 342,000,000원으로, 1㎡당 약 745.4만원입니다. 이는 삼성아트빌라의 1㎡당 가격(약 719.5만원)보다 약간 높고, 백악관village의 1㎡당 가격(약 868.3만원)보다는 낮은 수준으로, 건물의 연식 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다. 현대빌라의 낮은 거래가는 특이 사례로 간주할 수 있습니다.

예상 입찰가

인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 대비 낙찰가율을 고려하여 산정합니다.

감정가(342,000,000원) 대비 90%~95% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 307,800,000원 ~ 324,900,000원 범위로 예상됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가의 적정성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 약 3억 1천만원 ~ 3억 2천 5백만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.