나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51047 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역(지하철 5호선)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(강동역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평스라브트지붕 10층건내 제3층 제305호로서,
외 벽 : 화강석 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

업무시설 (오피스텔 : 방1, 주방, 욕실, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택, 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 3필 일단으로 남동측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측으로 대중교통이 운행되는 ""천호대로""와 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1~3) 공히 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51047 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.96㎡ (약 5.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트 단지, 오피스텔, 근린주택 등이 혼재된 주택지대로서 주거 환경이 무난합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남동측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하며, 이를 통해 천호대로와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제305호입니다.

* 마감: 외벽은 화강석 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호입니다.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 방 1개, 주방, 욕실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보장치, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 5일 접수된 강동구(서울특별시)의 압류 (재산세과-15958)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 29일

* 확정일자: 2021년 6월 15일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 소유권 보존 등기 후 설정된 주택임차권(을1)을 가지고 있으며, 전입일자(2021.07.29)가 말소기준권리(2022.01.05)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서 요약: 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자 겸 임차인: 임차인 최소연이 본 경매 사건의 채권자(갑9)로 등기되어 있습니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청했을 가능성이 높음을 시사합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 주택임차권 (을1, 최 / 170,000,000원 / 인수)

* 압류 (갑4, 갑7, 갑8 - 말소 예정)

* 강제경매 (갑9, 최 / 170,000,000원 / 말소)

* 등기부채권 총액: 170,000,000원

1.5. 상권분석

* 본건은 강동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 시설이 많아 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 편의시설 및 상업시설이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 오피스텔 및 도시형생활주택 등으로 이용되는 지역 특성상, 소형 면적의 주거 및 업무 공간 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

* 건물 내 기본 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 개별난방 설비가 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 강동역을 중심으로 한 교통망과 천호대로 인근 상권으로 인해 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 최 임차인의 보증금 170,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가의 별도로 추가되는 비용이므로 총 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 채권자 겸 임차인: 임차인이 경매 채권자이므로, 경매 절차의 진행 및 배당에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다. 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 인수되는 보증금액이 확정됩니다. 현재 등기상으로는 채권액과 동일한 금액이 인수될 것으로 보입니다.

* 소형 면적: 건물의 전용면적이 18.96㎡(약 5.74평)으로 매우 작아, 투자 목적보다는 실거주 또는 1인 가구 임대 수익에 초점을 맞춰야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 강동역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 그러나 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 인수된다는 점과, 해당 임차인이 경매 채권자라는 특수한 상황은 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 인수되는 보증금액을 고려할 때, 총 투자 비용이 높아질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강동역 초역세권으로 향후 지역 개발 가치 상승 기대

* 안정적 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 임대 수요 기대

* 교통 편리성: 지하철 5호선 및 다수의 버스 노선 이용 용이

1.10. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현황(대항력 있는 임차인 인수)을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금 170,000,000원을 제외한 물건의 시장 가치를 기준으로, 감정가(174,000,000원)와 주변 시세(160,000,000원~180,000,000원)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 실제 경매 진행 시 경쟁 상황, 임차인 보증금 인수액 변동 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 170,000,000원을 합한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.