나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경185 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 91-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 아차산역)이
소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 6m 도로에, 서측으로 3m의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 1988.10.12.)
외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 주택 1가구,
2층 : 주택 1가구,
지층 : 주택 2가구로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠샷시조 슬래브지붕 1층 소재(발코니) : 약 6.4㎡
㉡벽돌조 슬래브지붕 1층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡
㉢경량철골조 렉산지붕 1층 소재(차양막) : 약 9.0㎡
㉣샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 6.4㎡
㉤벽돌조 슬래브지붕 2층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡
㉥샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 5.5㎡
㉦판넬조 판넬지붕 지층 소재(차고 일부) : 약 3.2㎡
(후첨 : 내부구조도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경185 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 91-16

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,206,725,200원

* 토지면적: 131.60㎡ (약 39.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 202.24㎡ (약 61.1평)

* 건물 제시외면적: 34.50㎡ (약 10.4평) (총 건물면적: 236.74㎡, 약 71.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 건물구조: 연와조 평슬래브지붕 2층건 (1988.10.12 사용승인)

* 주요 용도: 주택 (1층: 1가구, 2층: 1가구, 지층: 2가구)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 아차산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형태: 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건 동측으로 노폭 약 6m 도로, 서측으로 3m 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 외부 검색 결과: 현재까지 파악된 바로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 336,000,000원 (우리은행 근저당 36,000,000원, 주식회사온앤온대부 근저당 300,000,000원)

* 말소기준권리: 2005년 6월 29일자 우리은행 근저당권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금/차임: 0원/0원

* 전입일자: 2015-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금/차임: 0원/0원

* 전입일자: 2010-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금/차임: 0원/0원

* 전입일자: 2016-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 주의 문구: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 보증금/차임 또한 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 거래 사례 (JSON 분석):

* 2026년 7월 4일, 중곡동 150-32번지, '한성빌'(다세대), 2004년식, 전용면적 118.89㎡, 68,500만원에 거래.

* 2026년 7월 1일, 중곡동 107-62번지, '(107-62)'(다세대), 2019년식, 전용면적 19.93㎡, 24,500만원에 거래.

* 2026년 7월 1일, 중곡동 18-17번지, '파크하우스'(다세대), 2002년식, 전용면적 35.85㎡, 25,000만원에 거래.

* 분석: 제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택의 거래 사례이며, 본건은 단독주택임을 감안해야 합니다. 가장 규모가 큰 다세대주택 거래 사례(118.89㎡, 6.85억원)를 기준으로 볼 때, 중곡동 지역의 주택 거래 가격대는 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 단독주택의 경우, 토지 지분 면적이 중요하며, 본건은 131.60㎡의 토지를 보유하고 있어 재건축 또는 증축 시 잠재적 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울용마초등학교 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 아차산역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축연도: 1988년 준공으로 약 38년 경과된 건물로, 향후 리모델링 또는 신축을 고려해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 면적 34.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 건축물대장과의 차이점은 없습니다. 실제 현황 조사 시 구조 및 상태 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인 외 점유자가 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다 (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동의 제2종일반주거지역 내 단독주택으로, 초등학교 및 지하철역 인접이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 토지 면적이 131.60㎡로 비교적 넓어 향후 활용 가치가 높으며, 건물은 연식은 있으나 기본적인 주택 설비는 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 중심부(광진구)에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 가치: 넓은 대지 면적을 기반으로 한 재건축 또는 신축 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,206,725,200원입니다. 주변 다세대주택 매매 사례를 참고하되, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 고려되어야 합니다. 건축 연도를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다. 본 물건의 권리관계가 매우 깨끗하고 인수 부담이 없는 점, 그리고 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 9억 6천 5백만원 ~ 10억 2천 5백만원.

* 최종 제안가: 10억 5천만원. (이는 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.