나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51219 [1] 서울특별시 강동구 명일동 106 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 명일동 소재‘서울대명초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

연와조 경사스라브위기와지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감,
창고 : 샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕택지지구) , 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51219 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 명일동 106 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 490,000,000원

토지면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

건물면적: 54.84㎡ (약 16.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 심OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 명일동 소재 ‘서울대명초등학교’ 북동측 인근에 위치함.

부근은 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있음.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있음.

주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

본건 경매는 채권자 심정숙의 신청에 의한 임의경매임.

등기부등본 상 현재 등재된 권리 내역은 다음과 같으며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

*하나은행 근저당권 (말소기준권리)

*심정숙 근저당권

*심정숙 임의경매개시결정

*윤승연 근저당권

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

*임차인: 서울주택도시공사(윤승연)

*보증금: 130,000,000원

*차임: 0원

*전입일자(사업일자): 2016-07-11

*확정일자: 2021-07-29

*배당신고일자: 2025-06-10

*대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

인수보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 명일동 일대 다세대주택의 거래 가격은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 다소 차이를 보임.

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

*2018년식, 27.76㎡ (약 8.4평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 320,000,000원에 거래됨. (평당 약 3,810만원)

*2002년식, 43.16㎡ (약 13.1평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 290,000,000원에 거래됨. (평당 약 2,221만원)

*2002년식, 84.87㎡ (약 25.7평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 500,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,948만원)

본건의 감정가는 490,000,000원이며, 건물 면적 54.84㎡ (약 16.6평) 기준 평당 약 2,951만원으로 산정되었음.

이는 최근 거래 사례 중 건축 연도가 오래된 주택보다는 높은 가격대이나, 신축 주택보다는 낮은 가격대로, 적정 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

본건은 서울대명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다세대 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 주거 지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

본건은 다세대주택으로, 개별 건물의 관리 상태나 재건축 가능성 등은 별도 확인이 필요할 수 있음.

건축물대장 상 건축물 표제부의 최초 사용승인일자가 1987년 7월 3일로 기재되어 있어, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

다만, 등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 법적 권리 관련 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 명일동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되어, 비교적 안전하게 취득 가능한 물건임.

최근 주변 시세 데이터를 고려할 때, 감정가 수준은 적정하다고 판단되나, 입찰 시에는 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

서울 강동구 명일동이라는 입지적 장점 보유.

초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담 적음.

대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 490,000,000원임.

주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 5% ~ 10% 수준에서 결정될 가능성이 있음.

최근 거래 사례의 평당 가격 편차를 감안하면, 본건의 경우 530,000,000원 ~ 540,000,000원 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됨.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 530,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.