나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51132 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 송파구 송파동 소재 서울송파초등학교 남서측 월편 인근에 위치하며 부근은
다세대주택 및 빌라와 오피스텔, 점포 및 상가 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 인
근 간선도로변으로 각종 점포 및 상가와 근린생활시설 등이 위치하고, 근거리에 각
급학교와 석촌호수공원, 롯데타워, 롯데월드등이 입지하고 있어 제반입지여건은 양
호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고
지하철역(석촌역/8,9호선)이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하여 일반대중교통사정
은 매우 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 7층 704호로서,
외벽 : 석재타일 붙임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 비닐쉬트, 플로링 등 마감,
창호 : 시스템창호 창호 등.

이용상태

7층 704호: 다세대주택
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 기계식주차장, 도시가스개별난방설비,
출입통제설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선의 백제고분로길에 접하고, 북서측으로 노폭 약 6미터의
포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축용도지역
기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>,상대보호구역(20
20-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제2구역(전
술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2021.7.30일이며, 본건이 속한 건물동은 지하
2층 ~ 지상9층 규모의 업무시설, 다세대주택으로서 총36호, 27세대
임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도
면을 기준으로 건물외관 조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내부
이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바 사실조회시 다소 상
이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51132 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층704호

1.3. 건물 정보

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

* 층수: 7층 / 총 9층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 07월 30일

* 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

1.4. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임

1.5. 감정가

503,000,000원 (5억 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 서울송파초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 빌라, 오피스텔, 점포 및 상가 등이 혼재되어 있으며, 근거리에는 각종 점포 및 상가, 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 또한, 석촌호수공원, 롯데타워, 롯데월드 등 주요 시설과 인접하여 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 도보 약 2~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 왕복 2차선의 백제고분로가 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임 (임현지)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021년 11월 09일

* 확정일자: 2021년 11월 08일

* 대항력: 있음

3.2. 말소기준권리 및 권리총액

* 말소기준권리: 주식회사 두루드림대부의 가압류 (2024년 02월 20일 접수, 갑9)

* 등기부채권 총액: 8,338,844,039원

3.3. 소멸되지 않는 권리 및 인수 보증금

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 다세대주택, 빌라, 오피스텔, 점포 등이 혼재된 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 롯데타워 및 롯데월드 등 대규모 상업 및 문화 시설이 인근에 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

석촌호수공원, 롯데타워, 롯데월드 등 대형 공원 및 문화, 쇼핑 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서울송파초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련

임차인 임 씨는 대항력이 있으며, 보증금 350,000,000원, 차임 500,000원으로 신고되어 있습니다. 그러나 '기타참고사항'에는 임대관계가 미상이라고 언급되어 있어, 신고된 내용과 실제 임대관계에 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 제공된 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 추정되나, 임대차 관계의 정확한 확인 및 세부 조사가 필수적입니다.

6.2. 현장 조사 한계

본건은 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용 상황을 개략적으로 추정 조사하였으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 따라서 경매 진행 시 이해관계인은 이에 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 입지 분석 결과, 인근에 학교, 공원, 대형 상업시설 등이 위치하고 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 시세분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물 내부에 대한 직접적인 시세 자료는 없으나, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 1987년식, 54.96㎡(약 16.6평) 다세대주택: 2026년 5월 6억 5천만원에 거래 (면적당 약 1.18억원/㎡)

* 2012년식, 50.2㎡(약 15.2평) 다세대주택: 2026년 5월 4억 8천만원에 거래 (면적당 약 0.96억원/㎡)

본건(19.70㎡, 약 5.96평)의 감정가 5억 3백만원은 단위 면적당 약 2.55억원/㎡에 해당합니다. 이는 비교 사례의 단위 면적당 가격보다 현저히 높은 수치입니다. 이러한 차이는 본건 건물의 신축 연도(2021년), 송파동 핵심 입지, 석촌역 및 석촌호수 인접성, 소형 면적의 희소성 등이 복합적으로 반영된 결과로 판단됩니다.

7.2. 예상 입찰가 산정

본건은 신축 건물로서 입지 조건이 우수하나, 대항력있는 임차인 관련 불확실성과 현장 조사 한계 등의 리스크를 고려해야 합니다. 현재 제시된 감정가 5억 3백만원은 이러한 요소들을 감안하여 산정된 것으로 보입니다. 경쟁 입찰 참여 시에는 감정가액을 기준으로 하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 후 신중한 판단이 필요합니다. 본 물건의 적정 경쟁 입찰가는 감정가액인 503,000,000원을 중심으로, 4억 5천만원에서 5억 2천만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 깔끔한 상태 기대.

* 지하철 8, 9호선 석촌역 도보 2~3분 거리의 초역세권 입지.

* 석촌호수공원, 롯데타워, 롯데월드 등 주요 편의/문화 시설 인접.

* 송파초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 면적이 작아 1인 가구나 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 종합 의견

본건은 서울 송파구 송파동의 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 석촌호수, 롯데타워 등 주요 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 점, 그리고 현장 조사 시 내부 상태 확인에 한계가 있었다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 입찰가는 감정가액을 참고하되, 이러한 불확실성을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.