나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51000 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '한양여자대학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 대학교 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '왕십리역' , '마장역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2019.06.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제5층 제502호로,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51000 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 5층502호

건물명: 청계더하임

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 06월 05일

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6528㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.9㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '한양여자대학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 대학교 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통입니다. [cite: user input]

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 '왕십리역' 및 '마장역'이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다. [cite: user input]

인접 도로상태:

본건은 동측으로 중로와 접하고 있습니다. [cite: user input]

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역, 절대보호구역(2021-05-14), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: user input]

교육환경보호구역 및 절대보호구역은 학교 주변의 보건 위생 및 학습 환경 보호를 위한 지역으로, 특정 시설 설치가 제한될 수 있습니다. 정확한 사항은 성동교육청 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025-02-11 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51000)입니다. [cite: user input]

임차인 현황:

* 임차인: 구 (성명: 구예찬)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-27

* 확정일자: 2023-10-05

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 본 경매 절차에서 보증금 2억 1천만원이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됨을 의미합니다. [cite: user input]

등기부 요약:

집합건물 등기부 상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑3, 신탁등기말소), 강제경매(갑4, 김다영, 184,793,424원) 등기 내역이 확인되며, 강제경매(말소기준권리)를 포함한 압류, 가압류 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: user input]

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다. [cite: user input]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 사근동 지역은 다세대주택, 아파트 등 주거용 건물이 밀집한 주거지대로 형성되어 있습니다. [cite: user input] 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. [cite: user input] 인근에 왕십리역이 위치하여 해당 역세권 상권의 영향도 받을 수 있으며, 이는 잠재적인 상권 활성화 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

한양여자대학교가 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. [cite: user input]

교통:

왕십리역과 마장역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 다양한 노선버스가 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: user input]

편의시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 왕십리역 주변의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용도 용이합니다. [cite: user input]

건물 설비:

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다. [cite: user input]

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

구예찬 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 2억 1천만원이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건(인수 보증금 0원)으로 경매가 진행되는 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. [cite: user input]

토지이용계획상의 제한:

* 제2종일반주거지역(7층이하): 건폐율 및 용적률에 따른 건축 제한이 있습니다. [cite: user input]

* 교육환경보호구역 및 절대보호구역: 학교로부터 일정 거리 이내 지역에 해당하며, 유해 시설 설치가 제한될 수 있습니다. 정확한 범위와 규제 내용은 성동교육지원청을 통해 확인해야 합니다. [cite: user input, 15]

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 제한이 발생할 수 있습니다. [cite: user input]

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 인구 및 산업 집중 억제 규제가 적용될 수 있습니다. [cite: user input]

혐오시설:

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. [cite: search results]

1.6. 종합 의견

본건 '청계더하임'은 2019년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 서울 성동구 사근동에 위치하며, 한양여자대학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 왕십리역과 마장역을 이용할 수 있는 교통의 요지로, 주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

감정가가 2억 5천 8백만원으로 책정되어 있으나, 유사 건물의 시세 분석 결과에 따르면 시세 대비 저평가되었을 가능성이 높습니다. [cite: user input, 3, 7] 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없다는 점은 권리 관계를 명확하게 하는 긍정적 요소입니다. [cite: user input] 다만, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 토지 이용 계획 상의 제한 사항들에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 시세 대비 저평가된 감정가는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 주요 투자 포인트입니다.

* 보증금 미인수 임차인: 대항력 있는 임차인의 보증금 2.1억원이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건은 권리 분석상 위험 요소를 제거하여 투자의 안정성을 높입니다. [cite: user input]

* 준신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 왕십리역 역세권 인근에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

인수되는 임차인 보증금: 0원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2022년 준공된 '왕십리씨티빌'의 경우 29.27㎡ 면적이 2026년 2월 6억원, 29.76㎡ 면적이 2026년 4월 5.23억원에 거래되었습니다. [cite: user input, 7] 이를 바탕으로 본 건과 유사한 면적인 26.90㎡의 가치를 추정하면 약 4억 7천만원에서 5억 5천만원 범위로 예상됩니다. (준공연도 및 건물명이 다르므로 이는 참고 자료로 활용해야 합니다.) [cite: user input, 7]

한편, '청계더하임' 관련 정보에서 평당가 3,100만원 수준이 언급된 바 있으며, 이는 8.14평 기준 약 2억 5천 2백만원으로, 감정가와 유사한 수준입니다. 그러나 최신 실거래가 정보와의 비교 시, 더 높은 시장 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

본 건의 감정가는 2억 5천 8백만원으로, 유사 신축 건물의 최근 거래가와 비교했을 때 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수되는 보증금이 없다는 점과 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 때, 공격적인 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 에서 입찰을 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 적극적 투자: 최근 유사 건물 거래가를 반영하여, 시장가 추정치(약 4억 7천만원 ~ 5억 5천만원)의 70~80% 수준인 약 3억 8천만원 ~ 4억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 추가적인 현장 조사, 경쟁 입찰자 파악, 그리고 정확한 시세 재확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.